Almene renoveringer gavner lokalt – og høster international anerkendelse
Rosenhøj er et nyligt mønstereksempel på, hvordan almene renoveringer i Danmark nu og i fremtiden kan være med til at løfte en række grundlæggende udfordringer for samfundet. Den unikke danske model vækker international nysgerrighed og anerkendelse - og bliver nu foldet ud på Landsbyggefondens nylancerede engelsksprogede site.
Landsbyggefonden - nu på engelsk
Der var opstået betonskader i konstruktionerne. Der var kommet utætheder i vinduer og tage. Over 30 år efter opførelsen var den almene boligbebyggelse Rosenhøj i Viby ved Aarhus behov for en håndsrækning i form af en ekstraordinær renovering.
Mens administration og afdelingsbestyrelse kastede sig ud i overvejelserne om en renovering, blev et yderligere aspekt - ud over boligernes standard - mere påtrængende: Tryghed.
Tiltagende kriminalitet kulminerede i efteråret 2005 med voldsom uro i området i flere uger med hærværk og ildspåsættelser.
Lokal tryghedsskabelse med international inspiration
Et landsdækkende dansk dagblad skrev dengang, at Rosenhøj var et lavpunkt i dansk integrationspolitik. Mindst halvdelen af de over 2.000 beboere var indvandrere, og 53 procent var på overførselsindkomster.
Under indtryk af udviklingen kom der anbefalinger fra blandt andet Aarhus Kommune og Boligministeriet om at lave en omfattende omdannelse af Rosenhøj, der åbnede bebyggelsen i forhold til resten af Viby Syd-bydelen, styrkede båndene mellem beboerne og øgede deres følelse af tilknytning til stedet.
”Hovedoverskriften var tryghed,” siger tidligere afdelingsformand Gunni Petersen, som har været vidne til hele processen. Han kom til Rosenhøj i 1975.
FAKTA OM ROSENHØJ
Den almene boligbebyggelse Rosenhøj ligger i Viby ved Aarhus, Danmark næststørste by.
Boligområdet hører under Boligforeningen Århus Omegn.
Rosenhøj blev opført som udelukkende etageboliger i 1967-1970.
Bebyggelsen gennemgik en omfattende renovering i 2014-2017. Hovedrådgiver var arkitektfirmaet EFFEKT. Renoveringen blev støttet af Landsbyggefonden.
Rosenhøj består nu af 808 etageboliger af varierende størrelse, heraf har næsten en fjerdedel fuld tilgængelighed.
Hertil kommer 22 boliger i nye rækkehuse.
Rosenhøj-omdannelsen er belønnet med den fornemste pris for vellykket renovering af eksisterende bygningsmasse. Rosenhøj fik således RENOVER-jubilæumsprisen i 2017 for Danmarks bedste almene renovering.
Gunni Petersen fortæller, at han selv blev meget inspireret af at læse om eksempler fra udlandet, hvor fysiske forandringer i et boligmiljø påvirkede det sociale liv på en positiv måde.
Resultatet blev ”en helhedsorienteret og bæredygtig transformation”
Rosenhøj hører under Boligforeningen Århus Omegn, og i samråd med beboerne besluttede boligorganisationen, at der skulle være en ”holistisk” tilgang til renoveringen. Det oplyser Leif Jensen, direktør både dengang og nu.
Rosenhøj bestod af 27 ens, grå blokke, der lå i lige rækker og var samlet om to store parkeringspladser foruden grønne plæner. Det var monotont og massivt.
Ingeniørfirmaet Viggo Madsen vandt som totalrådgiver konkurrencen om projektet - og med sig havde de arkitektfirmaet Arkitema som rådgiver på arkitekt og landskab og arkitektfirmaet EFFEKT som underrådgiver.
”For mig at se var det første gang, at en energirenovering, en ny infrastrukturplan og omdannelse af alle udearealerne blev kombineret i ét helhedsorienteret design og udført på samme tid,” siger Tue Hesselberg Foged, som er stiftende partner i EFFEKT.
Omdannelsen af Rosenhøj blev foretaget i 2014-2017 og var så vellykket, at renoveringen blev belønnet for Danmarks bedste almene renovering. Det hed sig i begrundelsen, at Nyt Rosenhøj fremstår som en ”helhedsorienteret og bæredygtig transformation af et alment boligområde”.
Rosenhøj er således et nyligt mønstereksempel på, hvordan den almene boligsektor i Danmark er i stand til at foretage renoveringer, som med hensyn til klima, energi, miljø, boligstandard, trivsel og socialt fællesskab skaber fremtidssikrede boliger til den brede befolkning.
Solidt dansk finansieringssystem muliggør bæredygtige renoveringer
Den unikke danske model vækker international nysgerrighed og anerkendelse. Den portugisiske boligforsker Sónia Alves er kommet til landet for at undersøge modellen på tæt hold.
Alves er universitetsuddannet i Portugal. Hun er nu knyttet til det britiske University of Cambridge og er desuden gæsteforsker på BUILD under Aalborg Universitet.
”Den almene boligsektor i Danmark har en styrke i klare regler for finansiering af sektoren og en ordning til at sikre løbende vedligeholdelse. Den høje standard betyder, at sektoren er i stand til at tiltrække beboerne fra et bredt udsnit af befolkningen,” siger Sónia Alves.
FAKTA OM ALMENE BOLIGER I DANMARK
Almennyttige boliger er lejeboliger, som er opført med offentlig støtte af en almen boligorganisation.
En million danskere – eller næsten en femtedel af befolkningen – bor i almene boliger.
Almene boliger er for alle. Der er tre typer: Familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger.
Lejen i en almen bolig går kun til drift og vedligeholdelse, hvilket sikrer en rimelig husleje.
Den almene boligsektor løser desuden en social opgave i samfundet, da danske kommuner kan bestemme, hvem der skal flytte ind i hver fjerde ledige almene bolig – det er typisk personer og familier, som på grund af sociale omstændigheder skal have lettere adgang til en bolig. Hver kommune bidrager til gengæld med 10 procent til opførelsen af nye almene boliger i kommunen.
Der findes næsten 570.000 almene boliger i Danmark. De er samlet i lidt over 500 almene boligorganisationer. Hver boligorganisation består af et antal afdelinger.
De almene boliger udmærker sig også ved, at beboerne gennem valgte repræsentanter kan øve indflydelse på, hvad der skal ske i boligafdelingen og i boligområdet. Dette kaldes beboerdemokrati.
De almene boligorganisationer har en fælles interesse- og brancheorganisation, nemlig BL – Danmarks Almene Boliger.
De almene boligorganisationer har stiftet Landsbyggefonden, som er en selvejende institution og oprettet ved lov. Landsbyggefonden yder støtte til forbedringer/opretninger/renovering i almene boligafdelinger gennem et selvfinansieringsprincip.
Hun har i sin forskning sammenlignet ’social housing’ i Danmark med andre europæiske lande, heriblandt Storbritannien og Portugal.
Den portugisiske boligforsker peger på, at flere andre steder kæmper den almene sektor med problemer.
Det kan for eksempel være, fordi almene boligorganisationer skal skaffe finansiering ved at bygge og sælge boliger ved siden af med henblik på fortjeneste, fordi beboerne må købe deres egen almene bolig efter at have boet i den et bestemt antal år, eller fordi almene boliger er forbeholdt lavindkomstgrupper og har beskeden kapital til fornyelse.
Hun konstaterer, at der er risiko for, at disse mekanismer hæmmer, at boligerne bliver gjort tidssvarende gennem renovering.
”Sådan er det ikke her. Finansieringsforholdene for den almene boligsektor i Danmark er blandt de bedste i Europa,” siger Sónia Alves, som også roser fokus på beboerdemokrati og bæredygtighed i den almene sektor i Danmark.
Renoveringen skaber åbenhed og identitet
Rosenhøj ligger i et kuperet terræn, og inden renoveringen fremstod blokkene øverst på bakken som en front mod syd. Som led i omdannelsen blev flere opgange sløjfet, og blokkene har dermed fået karakter af punkthuse, altså fritliggende etageejendomme med passage imellem.
Dette greb har medvirket til at gøre Rosenhøj til en integreret del af Viby Syd.
De resterende fireetagersblokke i området blev bundet sammen parvis af nyopførte rækkehuse. Der blev anlagt to nye boliggader gennem bebyggelsen, som ligeledes er med at til åbne den. Parkering er flyttet fra to centrale pladser ud til mange små parkeringszoner.
Rosenhøj er nu opdelt i tre kvarterer, som har hver sin identitet. Beklædning på facader, belægning og beplantning er forskellig.
Det har også givet mere identitet, at hvor hver bolig før kun havde et nummer, har den nu en adresse med gadenavn og nummer.
Claus Bech Danielsen, professor og arkitekt, har også set på tryghed i Rosenhøj. Se videoen nedenfor.
Renoveringen har halveret varmeregningen
Omdannelsen af Rosenhøj omfatter også en energirenovering med en klimaskærm med nye facader og isolering, nye vinduer med trelags-glas, nye varmeinstallationer og et ventilationsanlæg med genvinding af 80 procent af energien i den opvarmede luft.
”Min egen varmeregning er halveret,” siger Gunni Petersen. Det er en besparelse, som er generel for bebyggelsen.
Der er også monteret solceller på tagene til at generere strøm til fællesarealerne.
”Det er virkelig en succes. Udgifterne er tjent ind i løbet af halvdelen af den tid, som panelerne minimum forventes at holde,” siger Leif Jensen.
Der er desuden lavet tilgængelighed i 191 af de 808 boliger, nemlig i et antal af etageejendommene. Tilgængeligheden for kørestolsbrugere er opnået gennem at installere elevatorer, nye adgangsforbindelser, nye badeværelser og bredere døre.
Renovering med beboerinddragelse – og massiv tilslutning
Et af særkenderne ved den almene boligsektor i Danmark er, at beboerne er involveret i beslutninger om deres eget boligområde.
Dette stærke element af beboerdemokrati fremhæves ligeledes af den portugisiske boligforsker Sónia Alves som et unikt komponent i den stærke danske model.
Gunni Petersen oplyser, at der forud for omdannelsen af Rosenhøj blev lavet en beboerundersøgelse, og beboere deltog i en arbejdsgruppe sammen med afdelingsbestyrelse, hovedbestyrelse og rådgivere. Beboerne bidrog med deres oplæg til materialet om udbuddet af projektet.
Der var også møder på flere niveauer med beboere, og der blev gennemført byvandringer. Der blev holdt individuelle møder med familier, hvis bolig ifølge planen var udset til at blive nedlagt.
På det afgørende møde, hvor beslutningen skulle træffes, var 41 procent af husstandene i Rosenhøj til stede, og 91 procent sagde ja til renoveringen.
Tryghed og trivsel er steget kraftigt efter renoveringen
Målet med den fysiske forandring om øget tryghed og bedre trivsel blev nået. Det viser interne beboerundersøgelser.
Samlingen om gårdrum og opsætningen af altaner enten på sydfacaden eller i gavlen af etageboligerne medfører, at der er bedre udsyn til boliggader og udearealer.
”Der er flere, der kan holde øje med, hvad der sker. Der er også mulighed for at tale med naboen fra altan til altan,” konstaterer Gunni Petersen.
I en undersøgelse fra 2017 svarede 78 procent, at de føler sig tilpas blandt naboerne og har tillid til dem. I en lignende rundspørge i 2008 var tallet 49 procent.
Samtidig er andelen af beboere, som føler sig utrygge, mere end halveret i samme periode til 10 procent.
”Der er stort set intet bøvl,” siger Gunni Petersen om den tidligere frygt for kriminalitet.
Desuden har åbningen af Rosenhøj betydet, at andre i Viby Syd lægger vejen gennem Rosenhøj. Der er gymnasium, folkeskole og togstation i udkanten. Der har også været nysgerrige besøg af folk fra villakvarteret, der ligger længere oppe på bakken.
Kommunal begejstring: Almene renoveringer bidrager til en blandet by
Aarhus Kommune har i hele forløbet haft et godt samarbejde med Boligforeningen Århus Omegn om omdannelsen af Rosenhøj og Viby Syd. Det oplyser Mikkel Schiørring, sektionsleder i Borgmesterens Afdeling i kommunen. Han er yderst tilfreds med resultatet.
”Det er mere end en renovering, som Rosenhøj har gennemgået. Det er blevet et godt eksempel på, at det er muligt med en ambitiøs fysisk omdannelse at give både boligområde og omgivelser et løft,” siger Mikkel Schiørring.
Han tilføjer, at der dog skal gå yderligere et antal år, før det er muligt at drage nogen endelig konklusion. Han fortsætter:
”Omdannelsen af Rosenhøj og byudviklingen i Viby Syd passer ind i kommunens strategi om en blandet by med blandede boligområder. Kommunen vil gerne kunne tilbyde forskellige typer af boliger,” siger Schiørring.
Aarhus Kommune benytter sig af muligheden for at stille krav om, at op til 25 procent af boligerne i områder med nyt byggeri skal være almene boliger. Ifølge Schiørring har den almene boligsektor her en vigtig rolle med at sikre et mangfoldigt udbud af boliger.
”Den almene boligsektor kan bidrage med gode lejeboliger til en fornuftig pris, der henvender sig til en bred gruppe af mennesker. Den almene sektor kan også tilbyde et fællesskab,” siger Mikkel Schiørring.
Foto: Lars Just