Alment mellem gård og marsk
Tilpasning af udbuddet af boliger er nøglen i Tønder Kommune, hvor befolkningstallet ifølge en prognose vil falde svagt i de kommende år. Højer nær Vadehavet er særligt udfordret, men har samtidig et turismepotentiale. Borgmesteren appellerer til mere politisk opmærksomhed om udsatte boliger i landets udkant.
Højer er en tidligere havneby i Danmarks sydvestlige hjørne, der er opført bag diger ved Vadehavet.
Byen er omgivet af et fladt marsklandskab, der blev pumpet tørt som led i et kæmpemæssigt ingeniørprojekt efter genforeningen af Sønderjylland med Danmark efter Første Verdenskrig. Byen har en anelse under 1.200 indbyggere. Blandt de økonomiske aktiviteter er fremstilling af pølser samt møbelfabrikation. Der er også en designefterskole samt en efterskole med fokus på idræt.
Udkantskommune med udfordret almen sektor
Højer har en almen boligsektor, som er udfordret. Mellem de mange huse og gårde fra 1700- og 1800-tallet, som dominerer bybilledet, ligger en boligejendom i to etager, hvor otte førstesalsboliger er blevet ’lagt kolde’ af Højer Andelsboligforening.
Det skete efter aftale med Landsbyggefonden. Boligorganisationen fik tilskud til kapitaludgifterne til manøvren.
FAKTA OM HØJER ANDELSBOLIGFORENING
Højer Andelsboligforening ligger i Højer i Danmarks sydvestlige hjørne og 12 kilometer vest for Tønder.
Højer Andelsboligforening er en almen boligorganisation, som blev stiftet i 1946.
Højer Andelsboligforening har 156 boliger, hvoraf de 148 boliger ligger i Højer og resten i Sønder Sejerslev nord for Højer. Cirka halvdelen af boligerne er rækkehuse. Hertil kommer et stort antal en- og tofamiliehuse og få ældreboliger og etageboliger.
Højer Andelsboligforening bliver administreret af administrationsselskabet DALBO.
”Det var ved at gå helt galt. Vi havde store tab. Vi lavede en gennemgang af samtlige boliger og af vores økonomi i samarbejde med Tønder Kommune, og det førte til nedlæggelse af boliger, som vi havde svært ved at leje ud. Vi har et mere realistisk boligudbud nu,” siger Hans H. Appel, direktør i administrationsselskabet DALBO, der administrerer Højer Andelsboligforenings boliger.
”Desuden har vi gennem flere år været i stand til at holde huslejen i ro på grund af besparelser i organisationen,” siger Hans H. Appel på boligorganisationens ekspeditionskontor, der er indrettet i den ene ende af en nyere rødstensejendom i det vestlige Højer.
Overdragelsen af administrationsopgaverne til DALBO og især flytningen fra Højer Andelsboligforenings hidtidige kontor indgik i bestræbelserne på at spare, selv om det kostede hjerteblod. Det gamle kontor var indrettet i et over 300 år gammelt, stråtækt hus i den gamle bykerne.
”Det er gået godt. Der er en god feedback fra beboerne,” siger Hans H. Appel.
FAKTA OM TØNDER KOMMUNE
Der bor næsten 38.000 mennesker i Tønder Kommune, som ligger i den sydvestlige del af Jylland ved grænsen til Tyskland.
Arealmæssigt er Tønder Kommune den fjerdestørste kommune i Danmark. Halvdelen af Vadehavet og halvdelen af den dansk-tyske landegrænse ligger i kommunen.
Ud over Tønder er de største byområder Bredebro, Højer, Løgumkloster, Skærbæk og Toftlund.
Der sker en nettofraflytning fra Sydjylland, og Tønder Kommune ventes at blive særlig hårdt ramt.
Inden for de seneste årtier er seminarier i Tønder og Højer nedlagt, kasernen er lukket, og sygehuset er skrumpet ind til ambulatorier og klinikker - det har ikke længere sengeafsnit.
Dele af kasernen er overtaget af en afdeling af SKAT, som er vokset til næsten 200 ansatte. En ny Tønder-afdeling af Landbrugsstyrelsen har cirka 100 ansatte. Langtfra alle medarbejderne bor dog i kommunen.
Erhvervslivet i Tønder er domineret af en emballagevirksomhed, en aluminiumsfabrik og en servicevirksomhed inden for rengøring. Hertil kommer skokoncernen ECCO.
Ifølge en prognose, som Tønder Kommune har udarbejdet i samarbejde med rådgivningsvirksomheden COWI, ventes befolkningstallet i kommunen at dale til et stykke under 36.000 i 2030. Hertil kommer, at andelen af ældre øges. I samme periode ventes en tilsvarende stigning i befolkningstallet på landsplan.
Det faldende befolkningstal skyldes primært urbaniseringen og skønnes kun delvist at kunne påvirkes gennem en lokal indsats for at tiltrække arbejdspladser og skabe attraktive boligmiljøer.
12 procent af boligerne i Tønder Kommune er almene, hvilket er cirka en halvt så stor andel som på landsplan.
Kilder: Tønder Kommune, Danmarks Statistik, Sygehus Sønderjylland og Wikipedia
Et boligmarked under pres
Tilpasning er nøglen, og det gælder den almene boligsektor i hele Tønder Kommune. Henrik Frandsen, borgmester i Tønder Kommune, deltager også i mødet i Højer, og han opregner, at der er et stærkt erhvervsliv og en høj beskæftigelse i kommunen, som også er tilgodeset ved udflytningen af statslige arbejdspladser.
Men befolkningstallet er svagt faldende, hvilket borgmesteren kæder sammen med manglen på mellemlange videregående uddannelser. Han mener, at ”man bør placere uddannelsestilbud i hele landet”. Cirka halvdelen af de unge forlader kommunen.
”Befolkningsudviklingen sætter boligmarkedet under pres. I et udkantsområde som vores er den almene sektor mere udsat for konkurrence fra private udlejere end i de større byer i Danmark. Private kan sætte en lavere leje. Hos os kan en privatperson for eksempel købe et hus til 700.000 kroner og indrette tre lejligheder til udlejning, og han behøver ikke at tænke på renovering,” siger Henrik Frandsen.
Tab på tomme boliger
Tønder Kommune har de seneste år arbejdet på at kigge fremad i et tæt, formaliseret samarbejde med de almene boligorganisationer.
”Tomme boliger er et problem. Som kommune har vi en garantiforpligtelse og skal holde hånden under de almene boliger,” siger afdelingsleder Morten E. Snitker, Politik og Udvikling, Tønder Kommune.
Den seneste frugt af samarbejdet er et strategioplæg om fremtidssikring af almene familieboliger i Tønder Kommune, som rådgivningsvirksomheden Kuben Management blev hyret til at skrue sammen i samråd med alle almene boligorganisationer i kommunen. Oplægget blev offentliggjort i august 2018.
Strategioplægget dokumenterer, at der har været store tabsudgifter i den almene sektor i kommunen, nemlig tab ved ledige boliger, tab ved fraflytning og tab i form af tilskud til forebyggelse af ledige boliger.
Et par tal er meget illustrative ifølge Morten E. Snitker, som ligeledes deltager i mødet i Højer: De samlede tabsudgifter var på 30 millioner kroner i 2011-2014, og halvdelen heraf blev dækket af dispositionsfondene, mens den anden halvdel blev dækket af afdelingerne selv. Til sammenligning blev der fra dispositionsfondene kun givet 2,3 millioner kroner i samme periode til forbedringer.
Tabene var ulige fordelt: 12 procent af boligerne stod for 40 procent af det samlede tab.
Tomgangen er størst i almene etageboliger – især i store etageboliger, men der er også lejlighedsvis tomgang i udlejningen i rækkehuse i små bysamfund i kommunen.
Afvikling, renovering, ombygning og socialt løft
Samlet vurderes det, at op mod 182 almene familieboliger i Tønder Kommune - svarende til næsten ni procent af alle - skal afvikles i løbet af de kommende 10 år.
”Vi har ikke økonomiske midler til at bevare og renovere alle boliger, så vi foretager en udvælgelse i tæt dialog med boligorganisationerne, som selv har rubriceret boligerne. Der bliver ikke kun udpeget almene familieboliger med stor tomgang. De boliger, der kan blive en god udlejning i – det er dem, vi skal renovere. Vi vil meget gerne have almene boliger i kommunen, men det skal være de rigtige,” siger Morten E. Snitker.
Samlet vurderes det, at 126 almene familieboliger - svarende til seks procent - er egnet til renovering ud fra dette princip. 328 almene familieboliger - svarende til over 15 procent - er egnet til ombygning, fordi de har en uhensigtsmæssig indretning i forhold til efterspørgslen.
Ydermere er 109 almene familieboliger i Tønder Kommune - svarende til cirka fem procent - ifølge strategioplægget modne til at få et ”socialt løft”’.
”Analysen viser også, hvor det er muligt at få hjælp til finansiering af tilpasningen,” siger Morten E. Snitker og nævner her blandt andet Landsbyggefonden.
Højer og Tønder skal gøres mere attraktive
I strategioplægget hedder det, at Højer formentlig er det mest udfordrede bysamfund i Tønder Kommune. Det noteres, at tilpasningen er i gang. Yderligere afvikling af almene boliger kan komme på tale. Måske kan det overvejes at lave forsøg med anden form for udlejning – for eksempel udlejning til ferieboliger.
I mellemtiden arbejder kommunens politikere og lokalsamfundet på at styrke den økonomiske aktivitet i Højer og gøre området mere attraktivt for besøgende og tilflyttere. Turisme er vækstmotoren, og der kommer allerede et stort antal turister forår og efterår for at overvære fænomenet sort sol – stære, der bevæger sig i flok hen over himlen i skiftende mønstre. Højers beliggenhed ved Nationalpark Vadehavet giver nye udviklingsmuligheder.
Borgmester Henrik Frandsen fremhæver det stort anlagte Tøndermarsk Initiativet, som kommunen samarbejder med flere fonde om. Partnerne investerer tilsammen 250 millioner kroner over fem år i udviklingen.
”Initiativet kan forhåbentlig blive et demonstrationseksempel på, hvordan man understøtter udvikling i et aktivt lokalområde i landets udkant,” siger Henrik Frandsen.
Tøndermarsk Initiativet består af tre hovedindsatser: At forbedre adgangen til Tøndermarsken med ruter og stier og øget formidling af marskens historie og plante- og dyreliv. At løfte Højer by som porten til Tøndermarsken ved at restaurere de historiske huse, skabe nye byrum af høj kvalitet og fortælle byens historie gennem nye oplevelser. Og at fremtidssikre Tønder by og marsken mod oversvømmelser gennem klimatilpasning i Tønder og langs Vidåen, der munder ud i Vadehavet.
”Der er en tendens til urbanisering i Danmark. Men der er også en mindre, modsatrettet tendens om at flytte fra by til udkant. Det er ikke så mange, der skal drage den anden vej, for at det lykkes. Hvis nogen slår sig ned i Højer, vil andre måske følge med,” siger Henrik Frandsen.
Han nævner her også nærheden til den dansk-tyske landegrænse som et plus, der gør det lettere at stifte bekendtskab med tysk sprog og kultur - eksempelvis er der tysk på skemaet fra første klassetrin i skolen. Tyskland er Danmarks største eksportmarked.
Ketty Atzen, formand for Højer Andelsboligforening, tror på fremtidig tilflytning til Højer.
”Vi har store forventninger. Der er liv i Højer,” siger Ketty Atzen, som ligeledes deltager i mødet i Højer.
Udsatte boliger i udkanten
Borgmester Henrik Frandsen siger, at kommunen vil skele til strategioplægget om almene boliger, herunder anbefalingerne vedrørende Højer, når den kommende kommuneplan skal udarbejdes.
”Analysen giver et overblik. Det er almene boligorganisationers vurdering af det samlede billede. Vi vil forholde til os, hvor meget strategioplægget skal tælle med i arbejdet med kommuneplanen,” siger Henrik Frandsen.
Samtidig har borgmesteren en appel til landspolitikerne om at engagere sig mere i boligudviklingen i udkantsområder. Han hæfter sig ved, at der er meget fokus på udsatte boligområder i større byer, som har resulteret i parallelsamfundsplanen og påvirket kanaliseringen af finansiering.
”Der findes rigtig mange udsatte boligområder i Danmark. Vi har også udfordrede boligområder i Tønder og i små byer i kommunen. Der bliver investeret massivt fra samfundets side i byfornyelse i større byer. Vi vil gerne sætte os ned med landspolitikerne og se på, hvad der skal til for at gøre det attraktivt for folk at bosætte sig i Tønder-området. Dette handler også om boliger,” siger Henrik Frandsen.
Foto: Lars Just