Den almene sektor er med til at drive by- og boligudviklingen i et voksende København

Tekst: Regner Hansen, foto: Lars Just.

”Bygninger med rejste tage ligesom på børnetegninger. Gule sten, hvide skodder. Det er funktionel arkitektur fra 1930’erne med ordentlige materialer og gode boliger. Det er bundærligt.”

Det siger Camilla van Deurs, stadsarkitekt i Københavns Kommune, som Landsbyggefonden har bedt om at beskrive overvejelserne om den fremtidige by- og boligudvikling i landets hovedstad. Herunder den almene boligsektors rolle. 

Hun har foreslået at tage konkret udgangspunkt i Nordvest-kvarteret i København, hvor der er en betydelig andel af alment boligbyggeri.

Nordvest-kvarteret, som for to-tre årtier siden havde et image som socialt belastet, undergår nu en forvandling som følge af en nettotilflytning til København, stigende boligpriser og en relativt ny dagsorden om bæredygtighed. 

Ønske om flere, mere blandede og billigere boliger

Camilla van Deurs har været stadsarkitekt i foreløbig to år. Hendes opgave er at yde faglig rådgivning til lokalpolitikere og forvaltninger om byudvikling, byrum og arkitektur.

Befolkningstilvæksten i København fordrer, at der skal bygges flere boliger. Københavns Kommune har en ambition om en blandet by med et miks af boligtyper.

Ydermere skal der være en vis andel billige boliger, så – populært sagt – også sygeplejersken og politibetjenten har råd til at bosætte sig i kommunen.

Flere kommunale håndtag kan drejes

De vigtigste kommunale håndtag at dreje på er lokalplaner og skoledistrikter.

Der er ofte et politisk krav om, at der ved nyt boligbyggeri af en vis størrelse skal være mindst 25 procent almene boliger. 

Samtidig er der i øvrigt lempet på kravet til boligstørrelse, fordi flere bor alene.

Der er også et politisk krav om, at hvis der er under 30 procent almene boliger i et skoledistrikt, skal der skrues op for antallet af almene boliger i forbindelse med nybyggeri. 

Årsagen er, at folkeskolen stadig bliver set som et mødested på tværs af sociale skel. I særligt store bebyggelser skal der altid indgå almene boliger.

Desuden understøtter kommunen fysisk, social og kulturel mangfoldighed i byrum gennem såkaldte områdefornyelser.

Boom i ungdomsboliger og lokal glæde ved den gamle arkitektur

”København har jo relativt mange almene boliger stadigvæk, men de er typisk fra den gyldne æra mellem 1930’erne og 1970’erne. I dag er mellem 80 og 90 procent af alt nybyggeri privat”, siger Camilla van Deurs og fortsætter:

”Altså er det ejerboliger eller udlejningsejendomme. Det er denne balance, som kommunen forsøger at skubbe til. Kravet vedrørende almene boliger har eksisteret siden 2015, og nu begynder det at udløse alment boligbyggeri.” 

Hun siger videre, at byggeri af ungdomsboliger har været det store investeringsobjekt i Nordvest-kvarteret, mens vi passerer en tidligere erhvervsejendom i hvide og grå nuancer, der er omdannet til 127 ungdomsboliger.

”Jeg oplever reaktioner fra den lokale befolkning og politikere, når nogen ønsker at rive gamle, fine bygninger ned for at opføre nye boliger, og det sker, at der kommer forbud mod et byggeprojekt af den art, siger van Deurs og fortsætter:

”Der er et ønske om bibeholde den sjæl, der er i kvarteret, og det er min opgave at rådgive om, hvordan man kan indarbejde de bærende arkitektoniske værdier på stedet.” 

Hun nævner som et yderligere aspekt, som der er grund til at være opmærksom på, at der ofte er sparsomt med udearealer til parkering og ophold ved ungdomsboliger på grund af anderledes formelle krav til denne kategori.

Nye modeller for billige boliger

Ikke kun skal der bygges over fire gange så mange almene boliger i København i det kommende tiår som i det seneste tiår - en vis andel af de nye boliger skal være billige. Københavns Kommune stræber efter mindst 10 procent billige boliger i nye byggerier i en lokalplan.

En af nyskabelserne i den almene boligsektor for at kunne tilbyde boliger til et bredt publikum er konceptet AlmenBolig+. Den almene boligorganisation 3B har opført 51 familieboliger i Nordvest-kvarteret. 

Huslejen er holdt nede, fordi det er storrumsboliger med badeværelse og et basalt køkken uden hårde hvidevarer. Beboerne er forpligtet til selv at vedligeholde udearealerne, hvilket kræver et vist socialt overskud.

”Spørgsmålet er, hvordan vi i København kan få billige boliger, som er egnet til folk med færre sociale ressourcer,” siger Camilla van Deurs. 

Hun er med i et kommunalt boligpanel, som snart kommer med en række anbefalinger om yderligere modeller for billige boliger.

Tilløb til træbyggeri

Nyt boligbyggeri skal være mere bæredygtigt, og det gælder også den almene sektor. Københavns Kommune har skærpet kravene og skifter fra sin egen bæredygtigshedscertificering til den bredt anvendte DGNB-standard samt Svanemærket. 

Det skal blandt andet bidrage til at nå målet om et klimaneutralt København i 2025.

I Nordvest-kvarteret har den almene boligorganisation Bo-Vita (BO-VEST) en afdeling, som var tidligt ude med træ til boligbyggeri. Det er 65 familieboliger, der ligger som æsker, som er stablet forskudt oven på hinanden. Tegnestuen BIG står bag og fik opgaven i 2013.

Energimæssigt løft til boliger

Vi er nået til Grønningen. Det er en aflang bypark, der løber mellem flere almene boligorganisationers afdelinger, heriblandt Boligforeningen AAB.

Der er et igangværende områdefornyelsesprojekt om at forvandle den åbne plæne til et aktivt og trygt lokalt mødested, samtidig med at det skrånende terræn skal kunne håndtere store mængder regnvand. Der er således også tale om klimatilpasning.

”Vores byrum skal kunne mere, efter at bæredygtighed er kommet på dagsorden. På stedet her består udfordringen i at respektere stramheden i den oprindelige havearkitektur, mens man forandrer,” siger hun.

Men ellers handler bæredygtighed ifølge Camilla van Deurs meget om energirenoveringer i eksisterende boligbyggeri.

Camilla van Deurs viser nær Grønningen en andelsboligforening, der har fået lagt solpaneler, der er røde som tagtegl, på et sydvendt tag. Det er en del af kommunens bygningsfornyelse. 

80 procent af alle tagflader i København er røde teglflader, så tilpasninger af de bæredygtige løsninger til arkitekturen, påpeger hun, er vigtige for byens udtryk.

”I nyt byggeri er der skrappe krav vedrørende energi, klima og bæredygtighed, så det giver på en eller anden måde sig selv,” siger Camilla van Deurs og fortsætter:

”Hvad der i virkeligheden batter klimamæssigt og energimæssigt er at få løftet det eksisterende boligbyggeri, og her gør Landsbyggefonden et kæmpemæssigt arbejde i den almene sektor.”

Hun tilføjer, at Københavns Kommune har sin egen bygningsfornyelsespulje til at stimulere energirenoveringer i byggeri med ejerboliger og andelsboliger.

”Landsbyggefonden hjælper - ved at stille garantier og skabe økonomisk råderum - også med noget af den innovation, som ellers kan være svær,” siger Camilla van Deurs.