Ekstern granskning skrider fremad i et samarbejde mellem gransker og boligorganisation

Tekst: Regner Hansen.

Det er fra nu og i de kommende år, at uvildige rådgivere - byggesagkyndige og andre - kommer på besøg i de almene boligorganisationers afdelinger for at vurdere vedligeholdelsestilstanden og de eksisterende langtidsbudgetter til vedligeholdelse og fornyelse.

Anledningen er et lovkrav om, at boligorganisationernes afdelinger skal gennemgå en ekstern granskning af afdelingernes vedligeholdelses- og fornyelsesplaner hvert femte år.

Hensigten er at foretage en uafhængig sikring af kvaliteten af tilstandsvurderingerne og de eksisterende 20-årige langtidsbudgetter.

Besøgene gennemføres, efter at boligorganisationerne under et betydeligt tidspres har leveret en række oplysninger, der danner grundlag for processen.

Granskning i samarbejde mellem boligorganisationen og den eksterne gransker

Boligorganisationerne indberetter de eksisterende langtidsbudgetter, tegninger og andet relevant materiale.

”Det er desuden boligafdelingernes opgave at bistå granskerne, som i flere tilfælde skal have adgang til boliger for at kunne foretage vurderingen,” siger Leif Tøiberg, driftsstøttechef i Landsbyggefonden.

Blandt andet er det inde i boligen, at det er muligt at komme til nogle af de udvalgte bygningsdele. Det gælder badeværelse og altan.

Granskningsteamet skal i dialog med den enkelte boligorganisation planlægge besigtigelse af bygninger og boliger, så boligorganisationen kan varsle om denne besigtigelse over for beboerne.

Leif Tøiberg præciserer, at granskerens varsel om besigtigelse skal være på seks uger, så denne frist skal granskningsteamet tage højde for ved planlægning af besigtigelse af boligerne.

”Den konkrete besigtigelse skal aftales med boligorganisationen, og der kan i de fleste tilfælde skaffes adgang til boliger med væsentligt kortere varsel,” tilføjer han.

Leif Tøiberg oplyser videre, at der skal udvises god service over for beboerne, og derfor skal besøg i boliger lægges i korte tidsmæssige intervaller på maksimalt fire timer.

Granskningen omfatter ud over aspekter om vedligeholdelse en fornyelse af boligafdelingernes energimærker.

Landsbyggefonden finansierer udgifterne til granskningen.

Information til både boligafdelinger og beboere er afgørende

Et af de rådgivende firmaer, som er udvalgt til gransker, er Arkitektfirmaet NORD i Aalborg. Her er bygningskonstruktør Bengt Nielsen medejer.

Bengt Nielsen forklarer, at han er tidligere driftschef i en almen boligorganisation, og at firmaet tilrettelægger granskningen ud fra boligafdelingens perspektiv.

Samarbejdet indledes med, at NORD sender en orienteringsskrivelse til boligorganisationen om den forestående granskning.

Derefter indkalder NORD til et fysisk møde for driftschef/forretningsfører. Dette møde bliver fulgt op af et møde, hvor også ejendomspersonale deltager, hvis der er ønske om det.

Hidtil har alle takket ja.

”Boligafdelingen er en aktiv medspiller, og det er vigtigt for os at skabe tryghed om granskningen,” siger Bengt Nielsen.

På møderne fortæller NORD om arbejdet med at tjekke interviewskemaer, tegninger og andre dokumenter og præsenterer en tidsplan for granskningen.

NORD opererer med fire timers intervaller i forhold til besøg i beboernes boliger.

”Vi opfordrer boligafdelingen til at udsende en skrivelse til beboerne om granskningen, så de ved, hvad der skal ske,” siger Bengt Nielsen.

Han oplyser om selve granskningen, at den byggesagkyndige - i virkeligheden er det ofte et team på 2-3 personer med forskellige kompetencer - skal se badeværelse og altan.

Desuden skal flere andre bygningsdele i boligerne granskes, nemlig elskab, stikkontakter, radiatorer, vinduer fra indersiden og måske ventilation.

Han siger videre, at der kan være et krav om at se bestemte bygningstyper.

Bengt Nielsen understreger, at det er boligafdelingen, der udvælger hvilke boliger granskeren skal ind i for at undersøge bygningsdelene.

En medarbejder fra boligafdelingen ledsager ofte under besøget i boligerne.

”Vi tager fotos som led i granskningen. Det er anonyme billeder, og der optræder ikke personer på dem. Men også her er det af stor betydning for trygheden, at boligafdelingen har varskoet beboerne om dette,” siger Bengt Nielsen.

Han tilføjer, at granskerteamet, som bærer synligt firmalogo, desuden laver en udvendig besigtigelse af klimaskærm, terræn og fællesarealer, så det bør boligafdelingen medtage i sin orientering til beboerne.

Arkitektfirmaet NORD skal vurdere 343 afdelinger fordelt på 25 boligorganisationer. Foreløbig er NORD færdig med besigtigelsen af 20 afdelinger og er i gang med at granske over 30 andre afdelinger.

”Det er forløbet rigtig fint indtil nu, og det kan tilskrives den gode dialog med boligorganisationerne,” siger Bengt Nielsen.

Granskere til 60 procent af boligafdelinger

Tilbage i Landsbyggefonden oplyser driftsstøttechef Leif Tøiberg, at Landsbyggefonden har fundet granskere til cirka 60 procent af de aktuelle almene boligorganisationers afdelinger.

Der kommer en anden udbudsrunde i efteråret.

Hver granskning munder ud i en granskningsrapport. Derpå følger dialog med kommunen, som er tilsynsførende, og dialog i afdelingen om, hvorvidt det er nødvendigt at justere på vedligeholdelsesplanen og ændre på henlæggelserne, fortæller Leif Tøiberg.

”De almene boligafdelinger har en egeninteresse i at få en uafhængig vurdering af de afsatte midler til vedligeholdelse og fornyelse,” konstaterer Leif Tøiberg.