Informationsmøde: Fra udviklingsplan til helhedsplan
Med betegnelsen ’hård ghetto’ fulgte et krav om at udforme en udviklingsplan for boligområdet, så det møder kravene i den vedtagne ghettoplan. Landsbyggefonden afholdt derfor i maj 2019 et informationsmøde med fokus på overgangen fra de pålagte planer til konventionelle helhedsplaner, og hvilke redskaber de berørte boligorganisationer kan finde i fonden.
Stedet var meget passende Vollsmose i det nordøstlige Odense, da Landsbyggefonden for nyligt havde indbudt til et informationsmøde i anledning af ghettoplanen, som Folketinget har vedtaget.
Vollsmose er med 7.700 beboere den største af de 15 såkaldt hårde ghettoer, der som følge af ghettoplanen har skullet redegøre i en udviklingsplan for, hvordan især de vil reducere andelen af almene familieboliger til højst 40 procent inden 2030.
Midt i det udpegede boligområde ligger Vollsmose Kulturhus og Bibliotek, der dannede rammen for det velbesøgte møde. Spørgelysten var dagen igennem stor, mens mødets indhold blev udfoldet: Implementering af udviklingsplaner og overgangen til virkeliggørelse af konkrete projekter.
Fra udviklingsplaner til virkelighed
Sekretariatschef i Landsbyggefonden, Birger R. Kristensen, lod på mødet forstå, at Landsbyggefonden fortsat vil være en konstruktiv og helhedsorienteret medspiller.
FAKTA OM GHETTOPLANEN
Ghettoplanen (parallelsamfundsplanen) har særlig betydning for de 15 såkaldt hårde ghettoer.
Et hovedelement i planen er, at andelen af almene familieboliger i hver af de hårde ghettoer skal reduceres til maksimalt 40 procent inden 2030.
Den almene boligorganisation og kommunen skal sammen udarbejde en udviklingsplan om, hvordan de vil nå målet om nedbringelse af andelen af almene familieboliger.
Denne udviklingsplan skulle afleveres til Trafik-, Bolig- og Byggestyrelsen senest 1. juni i år.
Der er flere muligheder for at opfylde målet: Nedrivning af almene familieboliger, privat nybyggeri af boliger, konvertering af almene familieboliger til ungdomsboliger/ældreboliger, salg af almene boliger og tilførsel af erhverv.
Udviklingsplanen skal efter myndighedernes godkendelse omsættes til en helhedsplan, der skal medvirke til at sikre en samlet langsigtet løsning af boligafdelingens eller boligområdets problemer, herunder byggeteknisk, boligsocialt og økonomisk.
En helhedsplan er forudsætningen for støtte fra Landsbyggefonden til løsningen.
Han sagde, at der snart kommer en tid efter myndighedernes godkendelse af udviklingsplanen, hvor de hårde ghettoer skal udforme en helhedsplan for at kunne opnå støtte fra Landsbyggefonden til skitserede omdannelser. Men til forskel fra tidligere skal udarbejdelsen af helhedsplanen foregå inden for en ramme, nemlig udviklingsplanen.
Nanna Sjørslev Muusmann
Nanna Sjørslev Mauusmann, chef for kommunikation og boligstrategi, CIVICA. (Vollsmose er en hård ghetto):
Hvilke udfordringer giver det at lave en helhedsplan inden for de nye rammer, der følger af udviklingsplanen?
”Der er en udfordring i forhold til beboerinvolvering. Når vi skal i gang med at udforme helhedsplaner for vores fire boligafdelinger i Vollsmose, vil der foreligge en godkendt udviklingsplan, som det lokale beboerdemokrati hidtil blot har fået fremlagt til orientering. Nu skal beboerdemokratiet atter inddrages. Der er en udfordring i at få tilstrækkelig opbakning til de omdannelser og renoveringer, der skal foretages. Der er jo nogle af beboerne, som skal flytte på grund af nedrivninger i udviklingsplanen, og de skal være med til at træffe beslutninger om en renovering og omdannelse i den tilbageværende boligafdeling.
I forhold til selve udviklingsplanen skal der frasælges ret store arealer til private. Det vil sige, at helhedsplanen i den enkelte afdeling skal tage højde for en nytænkning af udearealer. Vi skal sørge for at skabe plads til nye naboer og private investorer. Der er for eksempel parkeringspladser og servicefunktioner såsom vaskeri, der skal placeres nye steder. Det er en ny måde at tænke hele det almene areal på.”
Hvad har det betydet for en hård ghetto at blive pålagt at lave en udviklingsplan?
”CIVICA er gået ind i samarbejdet med Fyns Almennyttige Boligselskab, som også har boliger i Vollsmose, og med Odense Kommune med ret høje ambitioner om at forvandle boligområdet og bydelen. Vi har ikke haft så mange hellige køer i forhold til vores arealer, når vi har arbejdet med udviklingsplanen. På den måde giver udviklingsplanen en visionær ramme for, hvad der skal ske i helhedsplanen. Og det er sådan set rigtig positivt. Samtidig har vi set uden for den såkaldte hårde ghetto, ud i resten af byen, fordi vi skal have opført erstatningsbyggerier 1:1, så vi samlet set ikke står med en mindre almen boligmasse. Både omdannelserne i Vollsmose og de nye erstatningsbyggerier skal passes ind i en bystrategisk og en byudviklingsmæssig kontekst.”
I løbet af dagen talte vi med flere af deltagerne på informationsmødet om de konkrete udfordringer, som udviklingsplanerne kan rumme.
”Det nye for Landsbyggefondens vedkommende er, at vi i behandlingen af en helhedsplan skal respektere de krav vedrørende andelen af almene familieboliger, som også er opfyldt i udviklingsplanen,” indskærpede Birger R. Kristensen over for de forsamlede deltagere.
”Men ellers er det den klassiske model med hensyn til den konkrete sagsbehandling og finansiering,” oplyste han og tilføjede, at helhedsplanen ligeledes skal involvere beboerdemokratiet på sædvanlig vis.
Således er det almenboligloven om særlig driftsstøtte, der skal følges. Driftsstøtten består i lån eller tilskud til problemramte boligafdelinger. Og forløbet begynder med en digital ansøgning i driftsstøtteportalen, men dette kan dog ændre sig ved en ny landspolitisk boligaftale, forlød det.
Birger R. Kristensen oplyste, at der foreløbig er afsat støttemidler frem til 2026, men at ministeren kan åbne for en fremrykning.
Han sagde, at der som noget nyt er øremærket 50 millioner kroner årligt fra rammen for renoveringsstøtte til renoveringer og forbedringer, der skal gøre almene familieboliger, som er udset til at skulle sælges, egnede til salg.
Desuden er der afsat et relativt beskedent beløb på 10 millioner kroner til dækning af mistet huslejeindtægt ved genhusning fra en hård ghetto. Genhusning og lejetab kan indgå i den støttede del af omdannelsen.
Uændret procedure ved ansøgning om støtte
Når det gælder formalia om at søge støtte til renovering, er der ingen ændring sammenlignet med æraen før udviklingsplaner, oplyste Lars Holmsgaard fra Landsbyggefonden i en gennemgang for mødets deltagere. Han er funktionsleder i Byggeteknisk Funktion i fonden.
”At lave en helhedsplan er et formkrav ved ansøgning om driftsstøtte, men der er metodefrihed. Det kan være alt fra få sider til en stor rapport. Det er en god idé, at helhedsplanen dækker samme område som udviklingsplanen. Men man skal være opmærksom på, at Landsbyggefondens støtte gives til afdelinger,” sagde Lars Holmsgaard.
”I en helhedsplan skal man forholde sig til konteksten og forsøge at skabe sig et overblik over boligorganisationens udfordringer og muligheder i fremtiden,” sagde han om formålet med en helhedsplan, som gerne skal fungere som både et strategisk og praktisk værktøj.
Man skal tænke i helheder med hensyn til de boligsociale forhold, bygningerne, fremtidssikring af boligerne, boligorganisationens boligmæssige rolle på længere sigt, herunder boligorganisationens økonomi, og den fremtidige udvikling af lokalområdet og kommunens planlægning, oplyste Lars Holmsgaard. Hvad skal renoveringen rette op på? Det er hovedspørgsmålet.
Man skal i helhedsplanen også redegøre for mere administrative aspekter såsom budget, finansiering, konsekvensen for huslejen, den efterfølgende evaluering, tidsplan for renoveringen og koordineringen af projektet.
Uffe Kjær
Uffe Kjær, direktør, BoligKorsør. (Motalavej er en hård ghetto):
Hvilke udfordringer giver det at lave en helhedsplan inden for de nye rammer, der følger af udviklingsplanen?
”Udviklingsplanen er den overordnede plan, der fastsætter rammerne for helhedsplanen. Den store forskel er, at staten vil godkende, hvor mange boliger der skal rives ned i henhold til ghettoloven. Udfordringen ligger i at opfylde dette krav, for når man ser bort fra det, vil helhedsplanen være på de samme præmisser som de øvrige helhedsplaner.”
Hvad har det betydet for en hård ghetto at blive pålagt at lave en udviklingsplan?
”Slagelse Kommune har en plan for den almene boligsektor. Heri indgår også nedrivning af boliger. Man kan vel sige, at vores udviklingsplan/helhedsplan for Motalavej bliver fremrykket, og at der med ghettoplanen bliver skabt en økonomisk basis for den, som vi ikke kendte på daværende tidspunkt. Det gode er, at Folketinget har sat fokus på boligområder, som har reelle problemer.”
I løbet af dagen talte vi med flere af deltagerne på informationsmødet om de konkrete udfordringer, som udviklingsplanerne kan rumme.
GHETTOPLANEN OG ØKONOMI
Her er de vigtigste økonomiske elementer i ghettoplanen (parallelsamfundsplanen):
Forhøjet ramme til renovering i udsatte boligområder på 100 millioner kroner i 2019 og 200 millioner kroner i 2020.
Et beløb på 830 millioner kroner pr. år i 2021-2026 alene til renovering af udsatte boligområder.
Støtte specifikt til infrastruktur på 200 millioner kroner årligt i 2019 og 2020, 190 millioner kroner årligt i 2021-2024 og 185 millioner kroner årligt i 2025 og 2026.
Helhedsplanen skal blandt andet ledsages af byggeteknisk dokumentation, herunder typisk en tilstandsrapport, driftsøkonomisk begrundelse for støtte og beskrivelse af boligorganisationens eget økonomiske bidrag til projektet.
Landsbyggefonden følger op på ansøgningen med en besigtigelse, hvor kommunen i de fleste tilfælde er inddraget. Hensigten er at vurdere forholdene på stedet og afklare, hvad der formelt kan støttes. Hvis alt er i orden så langt, skal beboerdemokratiet tage stilling til helhedsplanen, kommunen skal godkende, og derpå er Landsbyggefonden klar til at give tilsagn om støtte.
Hvad der kan komme i betragtning til støtte, er opretning, svigt der har ført til byggeskader, tilgængelighed, opbygning og sammenlægning af boliger, miljøarbejder, udearealer, udtynding og nedrivning af boliger og forbedring af infrastruktur.
”Forhåbentlig kommer vi rigtig godt i gang i løbet af de næste par år,” sagde Lars Holmsgaard.
NYT DATAREDSKAB I ’KASSEN’
Overgangen fra udviklingsplan til helhedsplan betyder, at en række almene boligafdelinger går en tid med omvæltninger i møde som følge af kravene i udviklingsplanen.
I denne situation kan det være en særlig hjælp for hårde ghettoer, sådan som det er for den almene boligsektor generelt, at gøre brug af en række datamuligheder fra Landsbyggefondens analysevirksomhed, Almen Analyse.
Grundlaget er boligorganisationernes regnskabsindberetninger, huslejeregistret, Danmarks Statistik og indberetninger i øvrigt til Landsbyggefonden.
Analysechef Evy Ivarsson Nielsen fra Landsbyggefonden oplyste på informationsmødet i Odense, at de nuværende dataredskaber snart bliver ledsaget af et helt nyt dataværktøj. Nemlig en IT-platform med beboerdata.
Landsbyggefonden er snart klar med en IT-platform med beboerdata, sagde analysechef Evy Ivarsson Nielsen.
Det er en selvbetjeningsplatform med en række nøgletal, der er oplistet i 16 tabeller, men som det også er muligt at få vist grafisk eller som geografisk fordeling.
De allerede eksisterende dataredskaber giver viden om effektiv drift, boliger, udlejninger, renoveringer og beboere. Der er flere kategorier – hver med en vifte af muligheder:
Årsstatistikker (om blandt andet udgifter og husleje) samt temastatistikker (om blandt andet fraflytninger og renholdelsesudgifter).
Selvbetjeningsplatforme (om blandt andet ledige boliger og effektivitetstal). Tvillingeværktøjet og regnskabsdatabasen er også med i kategorien af selvbetjeningsplatforme.
Evy Ivarsson Nielsen sagde, at de mange dataredskaber kan anvendes til at sammenholde med egne opstillede mål (benchmark) og med data fra tilsvarende boligafdelinger/-organisationer, overvågning af udviklingen over tid samt i styringsdialogen med kommunen.
Boligsociale indsatser videreføres
Den boligsociale indsats fortsætter i de 15 hårde ghettoer, da måderne at støtte på i den boligsociale indsats ikke er blevet ændret i forbindelse med ghettoplanen. Det sagde Anna Flyverbom Nordgreen, funktionsleder i Boligsocial Funktion i Landsbyggefonden, til forsamlingen.
Der er indtil videre fire indsatsområder: tryghed og trivsel, kriminalpræventiv indsats, uddannelse og beskæftigelse samt forebyggelse og forældreansvar.
Anna Flyverbom Nordgreen sagde, at øvelsen består i at få det sociale til at spille sammen med det fysiske i en helhedsplan.
Denne pointe er i øvrigt også fremhævet i bemærkningerne til ghettoplan-loven. Heri hedder det, at helhedsplanen skal omfatte de fysiske forandringer, der følger af den krævede udviklingsplan, plus den boligsociale indsats, der skal ”bidrage til at omdanne ghettoområdet til en velfungerende bydel”.
”Samspillet defineres ud fra de lokale forhold og behov,” fastslog Anna Flyverbom Nordgreen.
”Men det er en generel erfaring, at det boligsociale arbejde har vist sig værdifuldt, hvis der findes en stærk organisering med et bredt og forpligtende samarbejde mellem lokale parter, hvis der laves dybtgående analyser af beboerne og området, eventuelt ved at inddrage data fra Landsbyggefondens analysevirksomhed (se boks), og hvis der er en helhedsorienteret og tværgående tilgang, som samtidig er i tæt dialog med beboerne,” sagde Anna Flyverbom Nordgreen.
Hun opfordrede til at foretage en række overvejelser om den boligsociale indsats: Hvad er de fælles mål? Hvordan kan indsatsen organiseres, så den understøtter samspillet? Hvordan kan der etableres et samarbejde med ”velfærdsaktører”, heriblandt skole- og socialforvaltning, der får boligområdet til at fremstå attraktivt for nytilkomne og rækker tilstrækkeligt ud til beboere med særlige behov? Hvad skal der til for at skabe et stærkt civilsamfund i boligområdet?
Hun tilbød Landsbyggefondens bistand med løbende vejledning, herunder om støtteordninger.
Plads til at justere på detaljer
Vel vidende, at det måske kunne virke overvældende for de udsatte boligområder og kommunerne med ghettoplanen og forpligtelserne i udviklingsplanen, sagde Leif Tøiberg, driftsstøttechef i Landsbyggefonden, at der formentlig vil være forståelse for justeringer i forbindelse med en helhedsplan.
”Udviklingsplaner er meget overordnede. Der bliver nok et vist rum at bevæge sig i, så længe hovedmålet om at nå ned på 40 procent almene familieboliger opfyldes. Men der skal tilrettelægges en fornuftig proces – økonomisk og i forhold til beboerne,” sagde Leif Tøiberg.
Charlotte Snedker Poulsen
Charlotte Snedker Poulsen, sektionsleder, Esbjerg Kommune. (Stengårdsvej er en hård ghetto):
Hvilke udfordringer giver det at lave en helhedsplan inden for de nye rammer, der følger af udviklingsplanen?
”Spørgsmålet for os er i forhold til Landsbyggefonden, om vi skal fortsætte med den nuværende helhedsplan, her efter at kravet om en udviklingsplan er dukket op, eller vi skal lave en helt ny helhedsplan? Jeg oplever, at der er en god dialog mellem boligforeningen og Landsbyggefonden om Stengårdsvej, og vi er med på sidelinjen som kommunalt tilsyn. Som kommune er vi optaget af: Hvor skal borgere, der skal flyttes, bo henne? Vi vil gerne have en genhusningsaftale. Vi er også optagede af sociale indsatser i områder. Der er ikke lavet noget økonomisk grundlag endnu i forhold til kravet om en udviklingsplan.”
Hvad har det betydet for en hård ghetto at blive pålagt at lave en udviklingsplan?
”Jeg oplever det som stående ved siden af, at der er stor politisk interesse i Esbjerg Kommune for ghettospørgsmålet, og at man vil gerne gøre noget. Det handler først og fremmest om at forvandle en ghetto til en ikke-ghetto, men også om at frigøre sig fra ghetto-prædikatet. Den nuværende helhedsplan blev godkendt i 2014, og allerede på det tidspunkt var man interesseret i, at der skulle udvikles og fornys, og planen gik glat igennem.”
I løbet af dagen talte vi med flere af deltagerne på informationsmødet om de konkrete udfordringer, som udviklingsplanerne kan rumme.
Udviklingsselskab bag Vollsmoses transformation
I Vollsmose fremgår det af udviklingsplanen, at målet om en reduceret andel af almene familieboliger nås gennem en række greb: Nedrivning af cirka 1.000 almene familieboliger, renovering af de øvrige almene boliger, opførelse af 1.600 nye private boliger, opførelse af nyt erhvervsbyggeri eller byggeri til offentlige formål samt en ny fysisk infrastruktur i boligområdet.
Vollsmose-udviklingsplanen er udarbejdet i et samarbejde mellem boligorganisationerne Civica og Fyns Almennyttige Boligselskab, som begge har afdelinger i Vollsmose, samt Odense Kommune.
Fordi udviklingsplanen i virkeligheden handler om byudvikling og involverer en privat investor i forbindelse med opførelsen af private boliger, har parterne besluttet at lave et arealudviklingsselskab.
”Det giver mulighed for at fastlægge en samlet strategi,” sagde Jens Pilholm, direktør i CIVICA, på mødet.
Han oplistede i sit oplæg en række specifikke fordele ved et arealudviklingsselskab: Det giver en entydig ejerandel i forhold til værdier af arealindskud, en gennemskuelig styring og rollefordeling, en mere smidig håndtering af tilgange og afgange fra kredsen af partnere i udviklingen og en indkapsling af eventuelle udbudsafvigelser.
ET PAR SPØRGSMÅL AT TÆNKE OVER
Mødet i Odense blev indledt med et oplæg fra professor Claus Bech-Danielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut under Aalborg Universitet i København. Han beskrev sin løbende forskning om socialt udsatte boligområder og opfordrede til at overveje to centrale spørgsmål, hvis der skal foretages fysiske og sociale forandringer i en hård ghetto:
- Man skal spørge sig selv, om det primært handler om at løfte bydelen eller beboerne.
- Man skal huske, at der er forskel mellem en ’bolig’ og et ’hjem’.
Professor Claus Bech-Danielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut videregav erfaringer fra sin forskning om socialt udsatte boligområder.
Landsbyggefondens møde i Vollsmose, der blev holdt i anledning af ghettoplanens krav om en udviklingsplan, bidrog således med inspiration - foruden et væld af informationer til brug i denne nye situation for landets 15 hårde ghettoer.
Som det også fremgik på mødet, er Landsbyggefonden en bank af unik evidens- og databaseret viden: Om livet i det almene Danmark, og om, hvad der virker i indsatsen. Og rummer en lang række konkrete redskaber, som boligorganisationerne og kommuner kan tage ned fra hylden i håndteringen af de nye udfordringer.
