Opnåede vi det, vi ville?

Af: Regner Hansen, foto: Lars Just

”Det bliver godt at få et redskab, som sætter os i stand til at lære af renoveringer og gøre det bedre fremover. Det vil være til stor nytte, når vi skal gøre status og udveksle erfaringer i organisationen.”

Det siger Jesper Rasmussen, som er seniorkonsulent i det almene administrationsselskab BO-VEST. Han har været gennem en del renoveringer.

Jesper Rasmussen glæder sig over, at Landsbyggefonden nu stiller et digitalt evalueringsværktøj til rådighed i den almene boligsektor. 

Værktøjet gør det muligt for boligorganisationer – på en systematisk måde – at vurdere, om en renovering gav de ønskede forbedringer, og hvordan selve renoveringsprocessen forløb.

Landsbyggefondens magasin møder Jesper Rasmussen og Kim Nymann Eriksen, projektleder i BO-VEST, i bebyggelsen Albertslund Nord vest for København. 

Det er to afdelinger med lange, lave etageblokke, hvis gråsorte facader skinner i middagssolen. Blokkene ligger i grønne omgivelser og er forbundet af snoede stier.

Boligblokkene er 50 år gamle og gennemgik en renovering af facader og udearealer i 2008. 

Nu kommer en ny fase, der omfatter badeværelser, hvor væggene skaller af, rørføringer, varmesystem og gulve. 

Desuden kan beboere få installeret et nyt køkken mod egenbetaling.

Landsbyggefonden har udviklet evalueringsværktøjet

Olav Kirchhoff, funktionsleder i Center for Særlig Driftsstøtte i Landsbyggefonden, har ledet bestræbelserne med at udvikle evalueringsværktøjet, mens Jesper Rasmussen var med i arbejdsgruppen.

Evalueringsredskabet er foreløbig taget i brug i cirka 75 almene boligafdelinger med tilsammen over 12.500 boliger.

Tidligere blev der alene foretaget punktvise evalueringer, som Statens Byggeforskningsinstitut - nu BUILD under Aalborg Universitet i København – stod for.

Albertslund Nord-renoveringen i 2008 er blandt dem, der har været omfattet af de punktvise evalueringer. I punktnedslagene har der været et stort fokus på arkitektoniske greb.

”Svarene kan bruges som tjekliste”

Det nye evalueringsværktøj udmærker sig ved, at det favner bredt. Det forklarer Olav Kirchhoff på sit kontor tæt ved Rådhuspladsen i København.

Samtidig demonstrerer han redskabets egenskaber på sine to pc-skærme. 

Således handler det ikke kun om den tekniske omdannelse, men også om boligsociale forhold, miljø/energi/klima og bystrategiske perspektiver.

Redskabet understøtter ifølge Kirchhoff de nye tendenser om flere grønne elementer i renoveringer, der blev aftalt i den grønne boligaftale i Folketinget i fjor. 

Og om et tættere samspil mellem den almene boligsektor og anden byudvikling i et lokalt område.

En anden nyhed er, at beboerne bliver inddraget i undersøgelsen. Denne anden del af evalueringen ventes sat i gang i løbet af efteråret.

”Svarene i evalueringen kan fungere som en tjekliste til overvejelse i boligorganisationens administration,” siger Olav Kirchhoff og fortsætter:

”Det er vigtigt også at være lyttende overfor beboerne. Hvad skal man som bygherre være opmærksom på?” 

Han iler med at tilføje, at mange boligorganisationer i forvejen laver egne evalueringer. 

I afdelinger, som BO-VEST administrerer, er der lavet en tilfredshedsundersøgelse blandt beboerne hvert tredje år, men dog ikke nogen omsiggribende evaluering af renoveringsindsatser.

Olav Kirchhoff oplyser, at evalueringsredskabet giver boligorganisationer et bedre grundlag til selvevaluering. 

Undersøgelsen bliver foretaget før renoveringen (ved Skema A) og efter renoveringen (ved Skema C). Der er en overvejelse om at kunne gentage øvelsen fem år efter renoveringen. 

Evalueringen kan også anvendes bredere i den såkaldte styringsdialog med kommunen.

”Boligorganisationer kan med redskabet optimere, at midlerne fra Landsbyggefonden bruges, så de gør mest nytte,” siger Kirchoff og fortsætter:

”Det er interessant at medtage, hvad brugerne mener,” siger han om resultaterne, som er til internt brug i hver boligorganisation. 

Som udgangspunkt bliver resultaterne ikke offentliggjort. Dog kan boligorganisationer beslutte, at de vil orientere beboerne, oplyser han.

Grundlæggende data og svar fra undersøgelser

Olav Kirchhoff viser på pc-skærmene, hvordan evalueringsværktøjet indeholder data om boligernes størrelse, energimærkning og en lang række andre fakta om almene boligafdelinger.

Hertil kommer sammensætningen af befolkningen og boligmassen i kommunen samt forhold om for eksempel arbejdsmarked og økonomi.

Værktøjet består desuden af en spørgeskemaundersøgelse ad to omgange til en ansvarlig i boligorganisationen og et spørgeskema til beboerne, der indeholder en kerne af de samme spørgsmål og distribueres via e-Boks.

BUILD har hjulpet med udformningen. Der er både basale tilfredshedsspørgsmål om boligen og processpørgsmål om samarbejdet om renoveringen.

Olav Kirchhoff henter til illustration et edderkoppespind frem på den ene skærm om boligorganisationens vurdering af generelle forhold om boliger, bygninger og udearealer før renoveringen. 

Et grønt felt midt i edderkoppespindet strækker sig i flere retninger svarende til, hvordan svarene har været på en skala fra 1 til 10 om følgende: 

• Om boligudbuddet svarer til den lokale efterspørgsel? 
• Om boligerne er af god standard? 
• Om bygningerne er af god arkitektonisk kvalitet? 
• Om udearealerne er attraktive? 
• Om udearealerne bliver benyttet meget?

Projektleder: Nemt at benytte

I arbejdsgruppen var der enighed om, at den rette til at håndtere evalueringen på boligorganisationens vegne ville være projektlederen. 

Dette var også Jesper Rasmussens anbefaling, fordi man derved kommer helt tæt på renoveringsprojektet.

Jesper Rasmussen påpegede desuden, at evalueringsværktøjet gerne skulle være ”operationelt”. 

Altså skulle de nødvendige oplysninger til besvarelserne gerne være let tilgængelige.

Kim Nymann Eriksen har i sin egenskab af projektleder fodret evalueringsværktøjet med tallene forud for renoveringen i Albertslund Nord.

”Det var ikke nogen stor arbejdsbyrde. De fleste data kunne jeg trække umiddelbart, fordi de er lagt ind af Landsbyggefonden,” siger han og fortsætter:

”Jeg skulle lige regne på det med hensyn til energiforbrug i fælles arealer. Og jeg talte med ejendomslederne om nogle af vurderingerne, fordi de har deres daglige gang i afdelingerne.”

Vurderingerne gik blandt andet på afdelingens omdømme og på udearealers attraktion.

Fælles indsats og læring

Olav Kirchhoff understreger, at evalueringen ikke er personrettet, ingen navne bliver nævnt, og der er intet ønske om at hænge projektledere ud. 

Målet er entydigt en yderligere professionalisering. Kim Nymann Eriksen bifalder, at dette bliver fremhævet.

”Det ville være uheldigt, hvis projektlederne betragtede evalueringen som en karakterbog om deres indsats,” siger Kim Nymann Eriksen.

Jesper Rasmussen nikker og tilføjer:

”Men hvis evalueringen afslører noget uhensigtsmæssigt ved renoveringen, så bør alle tage det til sig og bruge denne indsigt videre frem.” 

Beboerundersøgelser er en svær øvelse

Hans Thor Andersen, forskningschef og chef for Afdelingen for By, Boliger og Ejendom på BUILD, udpeger et par klare forbedringer ved det nye evalueringsværktøj:

Dels at beboerne bliver spurgt ud fra en indlysende erkendelse af, at boligerne er til for beboerne. Dels at det er muligt at følge hele forløbet i forbindelse med en renovering.

Han siger, at metoden er økonomisk overkommelig, og at spørgeskemaer til både projektledere og beboere eventuelt kan udbygges med dybdegående interviews med et mere kvalitativt sigte.

Hans Thor Andersen medgiver, at der kan være udfordringer med beboerundersøgelser. 

For hvor stor en andel af beboerne udfylder spørgeskemaerne? Er det overvejende de begejstrede beboere, der svarer, eller er det fortrinsvis de utilfredse beboere? 

Hertil kommer, at der kan forekomme udskiftning i beboersammensætningen i løbet af et renoveringsprojekt.

Kasper Cederholm er beboerformand i Boligforeningen AAB’s Parkskellet-afdeling på Amager i København. 

Afdelingen har netop gennemgået en omfattende renovering, hvor alt blev udskiftet undtagen skelettet i bygningerne. 

Boligorganisationen gennemførte en beboerundersøgelse i form af et fysisk spørgeskema om beboernes oplevelse af renoveringen.

”Det skal være nemt at udfylde spørgeskemaet, og spørgsmålene skal formuleres, så beboerne er i stand til at svare meningsfyldt på dem,” siger Kasper Cederholm. 

Han opfordrer forudgående til at konsultere beboernes valgte repræsentanter om fremgangsmåden.

Kasper Cederholm understreger, at det vigtigt med mere end én spørgerunde i renoveringsforløbet, sådan som Landsbyggefondens evalueringsredskab også medfører, da man ellers kun vil få et øjebliksbillede.

Bedre og bedre grundlag for benchmarking

Olav Kirchhoff fra Landsbyggefonden fastslår, at redskabet er under løbende udvikling, og at al inspiration fra sektoren bliver taget med i dette arbejde.

Han oplyser videre, at når det nye evalueringsværktøj er fuldt udbygget, vil boligorganisationer kunne sammenholde sig på en række parametre om renoveringer med andre boligorganisationer.

Det kan eksempelvis være i samme geografiske område og med boligorganisationer, som med hensyn til bygningstype, indsatsområde, alder, materialer og andet minder om deres egen nyligt renoverede afdeling.

”Jo flere boligorganisationer, der benytter evalueringsværktøjet ved renoveringer, desto bedre bliver grundlaget for denne benchmarking,” konstaterer Olav Kirchhoff.