Historisk materiale

Landsbyggefonden forestår udlån af grundkapitallån til offentligt støttet byggeri med almene boligorganisationer som bygherrer.

Ved ordningens etablering i 1975 blev grundkapitaludlånene finansieret delvist af staten og af de pligtmæssige bidrag, men fra 1. januar 1990 er det alene kapitalindskud i Landsbyggefonden fra beliggenhedskommunerne, som finansierer grundkapitaludlånene.

Grundkapitallånet udgør 14% af anskaffelsessummen for det konkrete nybyggeri. Ved lov var grundkapitallånet nedsat til 10% af anskaffelsessummen i perioden 1. juli 2012 til og med den 31. december 2016. Grundkapitallånet udbetales efter skema A-tilsagn mod indeståelseserklæring fra boligorganisationen eller tinglyst pantebrev i afdelingen, forudsat at afholdte udgifter dokumenteres.

Endelig regulering af grundkapitallånet udbetales først efter skema C-godkendelse (byggeregnskab) og tinglysning af pantebrev.

Berigtigelse af grundkapitallån sker i henhold til almenboligloven.

Indbetaling fra kommunen sker først efter anmodning fra fonden i hver enkelt sag. Når kommunen har indbetalt sit indskud i Landsbyggefonden, vil udbetaling kunne finde sted.

Såfremt kommunen ønsker at berigtige sin andel ved hel eller delvis modregning af grundkøbesummen, skal dette meddeles Landsbyggefonden.

Grundkapitallån er rentefrie. De afdrages, når ejendommens økonomi efter Landsbyggefondens skøn tillader det, herunder når ejendommens økonomi kan forbedres ved omprioritering, eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor. Tilbagebetaling skal dog påbegyndes senest 50 år efter ejendommens ibrugtagelse. Kommunalbestyrelsen eller amtsrådet kan forlange, at fonden tager op til overvejelse, om afdragsfriheden skal ophøre.

Landsbyggefonden kan yde tilskud til almene boligorganisationer til delvis finansiering af forbedrings- og opretningsarbejder m.v. Tilskud ydes af midler fra de bidrag, som almene boligorganisationer efter den 1. januar 1980 indbetaler til fonden.

En almen boligorganisation har fortrinsret til tilskud fra fonden til forbedrings- og opretningsarbejder i organisationens afdelinger indenfor 75% af de indbetalinger, som organisationens byggefond har foretaget til Landsbyggefonden for tiden 1. januar 1982 til 31. december 1996 (overgangsperiode 1980-81).

Tilsvarende har boligorganisationen en fortrinsret til tilskud til disse arbejder på 60% af de indbetalinger, som organisationens byggefond har foretaget for tiden efter 31. december 1996. Tilskud kan ydes, uanset om den pågældende boligafdeling selv har indbetalt bidrag til organisationens byggefond.

Tilskud kan ydes til opførelse, om- og tilbygning, modernisering, miljøforbedrende foranstaltninger, særligt udgiftskrævende opretningsarbejder, brandsikring, byfornyelse og boligforbedring af almene boligorganisationers byggeri og bygninger med socialt og kulturelt formål i tilknytning til almene boligorganisationers byggeri.

Tilskud kan således eksempelvis ydes til:

• Installation af centralvarme eller anden tidssvarende opvarmningsform
• Tidssvarende boligforbedring af toilet- og badeforhold.
• Arbejder, der udføres i forbindelse med brandsikring.
• Isoleringsarbejder og andre energibesparende foranstaltninger.
• Forbedring af køkkener.
• Renovering af facader, altaner, tag m.v. ("Klimaskærmen")
• Etablering og forbedring af vaskerier og andre fælleslokaler.
• Forbedring af bebyggelsens omgivelser, f.eks. omlægning af gårdsplads og øvrige friarealer, etablering af lege- og opholdsarealer eller lignende arbejder, hvorved bebyggelsens omgivelser forbedres væsentligt.

Tilskud kan kun ydes til egentlige forbedringer, der hæver bygningens og boligens standard og tilfører ejendommen eller dens omgivelser og dermed boligerne en øget brugsværdi for beboerne.

Dog kan tilskud tillige ydes til større og særligt udgiftskrævende opretningsarbejder.

Der kan ikke ydes tilskud til finansiering af udgifter til vedligeholdelse eller til sådan hovedistandsættelse og fornyelse af tekniske installationer (planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse), hvortil der skal foretages årlige henlæggelser.

Tilskuddet kan i hvert enkelt tilfælde højest udgøre 2/3 af de af fonden godkendte rimelige udgifter ved arbejdets udførelse. Andre former for tilskud fratrækkes arbejdernes udgift inden fondens tilskud beregnes, ligesom eventuelle udgifter, hvortil der skal foretages årlige henlæggelser, udgår af tilskudsgrundlaget. Fondens bestyrelse kan vedtage nærmere regler for fastsættelse af fradrag i arbejdernes udgift. Der kan ikke ydes tilskud til arbejder, der er iværksat, inden tilsagn om tilskud er meddelt. Tilskud beregnes på baggrund af allerede indbetalte bidrag til Landsbyggefonden.

Med udtrykkeligt forbehold om tilstedeværelsen af de nødvendige midler kan fonden dog tillade, at der herudover beregnes tilskud på grundlag af bidrag, som først indbetales til fonden efter arbejdets færdiggørelse, dog ikke ud over 5 år fra dette tidspunkt.

Hvis forudsatte driftsbesparelser beregnet efter anerkendte totaløkonomiske principper ikke opfyldes efter gennemførelse af de tilskudsberettigede arbejder, kan boligorganisationen ansøge om en forhøjelse af tilskuddet efter Landsbyggefondens nærmere bestemmelse. Ansøgning skal ske inden 5 år efter færdiggørelsen af de tilskudsberettigede arbejder. Det samlede tilskud kan (stadig) ikke overstige 2/3 af de godkendte udgifter. Der er dermed etableret en ordning, som f.eks. kan medvirke til at reducere renoveringslåntagningen og dermed de løbende kapitaludgifter i afdelingen, hvis de forudsatte driftsbesparelser, herunder beregnede energibesparelser, helt eller delvist udebliver.

Denne særlige ordning giver mening, fordi der i en længere årrække har været en gennemsnitlig tilskudsprocent på under 30 %, altså mindre end halvdelen af den maksimale tilskudsprocent på 66 2/3 % af de godkendte tilskudsberettigede udgifter. Der er således typisk plads til en gardering i forhold til de enkelte sager. Boligorganisationen kan i dag få forøget tilskuddet ved byggeregnskabets behandling, hvis der er behov for det. Ved et eventuelt behov for yderligere midler, så fremsætter man selv ønske om forøgelse af tilskuddet, dog kun i alt op til maksimalt 66 2/3 % af de godkendte tilskudsberettigede udgifter.  Den nye ordning gælder for tilsagn meddelt fra 1. december 2013 og fremefter.

Boligorganisationens bestyrelse træffer beslutning om de forbedrings- og opretningsarbejder, der skal søges iværksat i organisationens afdelinger med tilskud fra Landsbyggefonden. Beslutningen træffes efter forudgående drøftelse med afdelingsbestyrelserne.

Ansøgning om tilskud til et forbedrings- og opretningsarbejde i en afdeling fremsendes af boligorganisationen til Landsbyggefonden med fyldestgørende beskrivelse af det udarbejdede projekt tillige med overslag over udgifterne ved arbejdets udførelse og oplysning om arbejdets forventede igangsætning og afslutning. Landsbyggefonden kan indkræve alle nødvendige oplysninger til bedømmelse af projektet m.m.

Når et forbedrings- og opretningsarbejde, hvortil der ydes tilskud er iværksat, skal det færdiggøres inden rimelig tid og uden unødigt ophold.

Tilsagn om tilskud meddeles, hvis de projekterende forbedringer m.v. og de anslåede udgifter ved gennemførelse efter fondens skøn opfylder betingelserne. Fonden kan stille særlige vilkår for ydelse af tilskud.

Når det forbedrings- og opretningsarbejde, hvortil der er ydet tilskud, er afsluttet, indsender boligorganisationen til Landsbyggefonden en af organisationens revisor attesteret opgørelse over de afholdte udgifter senest 6 måneder efter færdiggørelse. Tilskuddet beregnes herefter af Landsbyggefonden og udbetales til boligorganisationens byggefond, hvorfra det overføres til den boligafdeling, hvor arbejdet er udført.

Overstiger de afholdte udgifter efter Landsbyggefondens skøn sædvanlige udgifter ved tilsvarende arbejder, nedsættes det beløb, der lægges til grund ved tilskuddets berigtigelse med forskellen.

Lovgivning

Ved ændring af lovgivningen pr. 1. januar 2003 er der etableret nye muligheder for Landsbyggefonden til at støtte opretning m.v. i alment byggeri (renoveringsstøtteordningen).

Almene boligafdelinger har herved mulighed for at søge om støtte, til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i alment byggeri.

Bagatelgrænse - 10% regel

Anlægsudgifterne efter fradrag af eventuelle forsikrings- eller erstatningsbeløb skal udgøre mindst 10% af bygningernes værdi, (beregnet på baggrund af sidste offentlige vurdering, forinden ansøgningens indsendelse til kommunalbestyrelsen).

Ved arbejder, som kun omfatter en del af en afdeling, beregnes bygningsværdien forholdsmæssigt.

10% - reglen kan dog fraviges:

• Ved byggeri, hvortil der er bevilget driftstabslån eller drifts sikring i medfør af den tidligere lov om midlertidig offentlig støtte.
• Ved byggeri, hvortil der er givet tilladelse til omprioritering eller bevilget støtte i medfør af lov om omprioritering m.m.
• Ved byggeri, hvortil Landsbyggefonden har bevilget særlig driftsstøtte efter reglerne i almenboligloven.

Finansiering af opretning m.v.

• 100% realkreditlån (type F1 30-årige rentetilpasningslån) efter fradrag af eget bidrag.
• Landsbyggefonden betaler fuld ydelsesstøtte
• Låntager betaler gennemsnitlig 0,85% kvartårlig af den regulerede hovedstol (excl. gebyrer)
• Beliggenhedskommunen garanterer for den del af lånet, der skal have pant ud over 80% af ejendommens værdi
• Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens garantiforpligtelse.

Det er Landsbyggefonden, som afgiver tilsagn om ydelsesstøtte på baggrund af boligorganisationens ansøgning og kommunalbestyrelsens indstilling.

Landsbyggefonden kan helt eller delvis bringe betaling af ydelsesstøtte til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres, eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.

Ansøgninger rejses fra 1. januar 2012 på Landsbyggefondens digitale driftsstøtteportal, driftsstoette.lbf.dk.

Fra 1. juli 2011 er der endvidere etableret et nyt internetbaseret system til digital indberetning af renoveringsstøttesager: BOSSINF-RENOVERING (ministeriet, kommunerne, Byggeskadefonden og Landsbyggefonden). I forbindelse med at renoveringsstøttesager mv. omfattes af Byggeskadefonden pr. 1. juli 2011 overgik skema ABC-sagsbehandlingen af renoveringsstøttesager til digital håndtering fra samme dato. Iværksættelse skete i medfør af § 5, stk. 4, i fondens regulativ af 3. februar 2011 om støtte fra Landsbyggefonden til opretning mv. (renoveringsstøtteordningen). Behandlingen af de endelige skemaer ABC er således ændret fra papirgang til digital sagsbehandling.

Pr. 1. juli 2011 trådte en nyordning i kraft med skadedækning i Byggeskadefonden. Ordningen er obligatorisk for de renoveringer, der får støtte fra Landsbyggefonden efter trækningsretten, renoveringsstøtteordningen samt særlig driftsstøtte (kapitaltilførsel mv.). For øvrige arbejder er det frivilligt at blive omfattet af ordningen. For renoveringsstøttesager, der modtager tilsagn fra og med 1. juli 2011, gælder, at Landsbyggefonden åbner for indtastning mv. i BOSSINF-renovering. I alle andre obligatoriske sager samt i frivillige sager åbner Byggeskadefonden for indtastning mv.

For alle arbejder, der er påbegyndt inden den 1. juli 2011, men som afleveres efter samme dato, er der en overgangsordning, således at sager frivilligt kan omfattes af byggeskadeforsikringen. For de nærmere regler og betingelser henvises til vejledning udarbejdet af Byggeskadefonden, som er offentliggjort på hjemmesiden www.bsf.dk

For alle sager, der er omfattet af ovennævnte overgangsordning, gælder, at åbning for indtastning mv. sker via Byggeskadefonden.

Der skal foretage eftersyn af de udførte bygningsarbejder med henblik på at vurdere de i tilsagnet omhandlede bygningsdeles tilstand og registrere eventuelle skader inden 1 og 5 år fra arbejdets aflevering. Eftersynene skal foretages af uvildige.

Der skal afsættes tilstrækkelige midler til bidrag til Byggeskadefonden, svarende til 1 % af arbejdernes udgift ved skema C (byggeregnskab). Beløbet skal afholdes inden for den ved byggeriets påbegyndelse godkendte anskaffelsessum.

Efter nyt regulativ i februar 2011 omfatter renoveringsstøtteordningen fortsat de samme typer af almene boliger som hidtil – herunder almene ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune eller en region. Endvidere omfattes selvejende almene ungdomsboliger med tilsagn efter 1. juli 2005 og de såkaldte friplejeboliger. Regulativ og vejledning er delt i 4 kapitler. Kapitel 1 omhandler renoveringsstøtteordningen, som er justeret på enkelte punkter. Kapitel 2 omhandler en ny ordning om støtte til infrastrukturændringer i særligt udsatte boligområder. Kapitel 3 omhandler evaluering mens kapitel 4 omhandler ikrafttrædelse samt en række overgangsregler. Årsagen til opdelingen er den lovmæssige baggrund for de to ordninger. Der er ikke helt sammenfald i ansøgermasse for de to ordninger. Renoveringsstøtte kan søges til alle boligafdelinger i drift. Støtte til ændringer af infrastruktur kan kun søges af afdelinger, der er medtaget på ministeriets liste over særligt udsatte boligområder, jf. almenboligloven § 61a.

Af særlige ændringer i regulativ og vejledning skal følgende anføres: Byggeskadebegrebet er afviklet i det nye regulativ og i stedet fokuseres i højere grad på udarbejdelsen af den helhedsbetonede plan for opretning og forbedring af afdelingen. Helhedsplanen baseres på en grundig beskrivelse og analyse af afdelingens økonomiske, sociale og (bygge-) tekniske og driftsmæssige forhold. På det grundlag udarbejdes de nødvendige forslag for en styrkelse af afdelingens konkurrenceevne og attraktionsværdi mv. Planen og de foreslåede strategier mv., strategi for opfyldelse af delmål og gennemførelse af helhedsplanen udarbejdes efter de samme principper og retningslinier, som gælder for boligsociale aktiviteter, huslejestøtte og anden særlig driftsstøtte mv .

For afdelinger med flere og store komplicerede forhold skal helhedsplanen afspejle dette og med særlig fokus på koordinering af de forskellige indsatsområder, samarbejdet med lokale myndigheder - og den fremtidige drift og forvaltning mv. af afdelingen. Prækvalificeringen af ansøgninger er skrevet ind i regulativet. Det indebærer som hidtidig praksis en foreløbig vurdering af afdelingens behov for støtte til bygningsmæssig opretning, ombygning og tilgængelighed vedrørende boliger, miljøforbedringer mv. På den baggrund tages der stilling til om en ansøgning opfylder forudsætningerne for en prækvalificering. Status herom med afsatte beløb til investeringer med støttede lån udsendes fortsat én gang årligt.

I forbindelse med udarbejdelse af byggeteknisk materiale – tilstandsrapporter mv. vil der på fondens hjemmeside kunne hentes yderligere oplysninger om de krav, som fonden stiller til den nødvendige byggetekniske dokumentation. Denne dokumentation er selvsagt afhængig af den opretning, man lokalt skønner nødvendig. Det skal understreges, at den byggetekniske dokumentation skal være grundig og fokusere på særlige og væsentlige forhold af ekstraordinær karakter - og præcis med hensyn til byggeteknisk forklaring på fejl, svigt og skader i bygningskonstruktioner mv.

Støtte til ændringer af infrastruktur

Efter en ny bestemmelse i almenboliglovens § 92b kan Landsbyggefonden yde støtte i form af tilskud til infrastrukturændringer, der gennemføres i særligt udsatte boligområder.

Særligt udsatte boligområder er ofte fysisk afskåret fra den øvrige by, hvilket kan være medvirkende til at boligområdet forbliver socialt, fysisk og kulturelt marginaliserede. Der er derfor skabt mulighed for at Landsbyggefonden kan støtte etableringen af fysisk sammenhæng mellem særligt udsatte boligområder og de omgivende bykvarterer.

Det kan f.eks. være etablering af veje ind gennem området, så der kommer større cirkulation i boligområdet og så boligområdet bliver delt op i mindre og overskuelige enheder samt forbedre adgangsveje til og i området.

Det kan også være etablering, omlægning eller sløjfning af torve, pladser, sti- eller vejsystemer, der har betydning for områdets tilknytning for det omgivende bysamfund eller omdisponerer områdets interne struktur.

Tilskuddet kan kun anvendes til de foranstaltninger, der gennemføres på boligorganisationens ejendom. Er det nødvendigt at gennemføre arbejder på tilstødende områder må udgifterne hertil således afholdes af kommunen.

Ansøgning om støtte fremsendes til Landsbyggefonden, som på baggrund af helhedsplanen afgør, om støtte kan ydes. Foreligger der ikke tilstrækkelige oplysninger anmoder fonden om supplerende oplysninger hos boligorganisationen, kommunen eller andre virksomheder.

Fonden kan stille vilkår og betingelser for støtten. Det kan f.eks. være, at der gennemføres foranstaltninger på områder, der ikke tilhører boligorganisationen.

Det er en forudsætning, at området er medtaget på ministeriets liste over særligt udsatte boligområder.

Det er endvidere en forudsætning, at kommunen og boligorganisationen udarbejder en helhedsplan med grundige analyser af, hvordan sammenhængen med den øvrige by sikres.

Kommunen skal endvidere som led i større infrastrukturinvesteringer i de større bysamfund parallelt bidrage til at bryde områdets isolation.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter skal godkende det enkelte tilsagn.

Byggeskadeudbedring for byggeri med tilsagn efter 30.6.1986:

Udenfor Landsbyggefondens regi er ved lov oprettet Byggeskadefonden, en selvejende institution. Fonden har til formål at foretage eftersyn og at yde støtte til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet og 20 år frem.

Fonden omfatter:

• Byggeri, som modtager offentlige tilsagn til nybyggeri m.v. efter 30.6.1986.
• Udbedringsarbejder, der udføres med støtte fra Byggeskadefonden.

Ved om- og tilbygninger skal bygherren foranledige, at der foretages bygningsgennemgang samt udfærdiges en rapport herom, inden der meddeles tilsagn.

Fonden skal forestå og afholde udgiften ved eftersyn.

Dækning fra fonden kan opnås for skader, der anmeldes til fonden inden 20 år fra byggeriets aflevering.

Bidrag indbetales kontant til Byggeskadefonden senest på byggeriets afleveringstidspunkt og efterreguleres for renoveringer ved byggeregnskabet (skema C).

Bidraget udgør 1% af den inden byggeriets påbegyndelse senest godkendte anskaffelsessum.

Det bemærkes, at der på byfornyelsesområdet er oprettet en tilsvarende fond, Byggeskadefonden vedrørende bygningsfornyelse.

Totaløkonomi for nybyggeri og renovering

Fra 1. januar 2010 er kravene til totaløkonomiske vurderinger konkretiseret. Siden januar 1998 har der været krav om totaløkonomisk vurdering i forbindelse med nybyggeri. Der har været metodefrihed vedrørende dokumentation for de totaløkonomiske overvejelser. I støttebekendtgørelsen stilles krav om brug af Landsbyggefondens totaløkonomimodel. Kravet gælder også renoveringssager støttet af Landsbyggefonden.

Udgangspunktet for Totaløkonomimodellen er arbejder med klimaskærmen, da det ved boligbyggeri udgør størstedelen af de omkostninger, som reelt kan totaløkonomisk vurderes, både i forbindelse med anlæg og drift. De vigtigste bygningsdele: facader, tag og vinduer, er således bearbejdet.

Behovsundersøgelse

På baggrund af erfaringer fra af fondens støtteordninger - omprioritering, særlig driftsstøtte og støtte til udbedring af byggeskader mv. – er der udarbejdet en rapport: ”Fysisk opretning og forbedring af almene boligafdelinger”. Den giver en nærmere analyse og beskrivelse af det fremtidige investeringsbehov til fysisk opretning og forbedring i den almen boligsektor. Som bilag til rapporten blev der udarbejdet et omfattende tabelværk baseret på Bygnings- og boligregistret (BBR).

Et generelt kvalitetsløft er nødvendigt for en stor del af de almene boliger. Det gælder ikke alene for bygningernes ydre og friarealerne, men også i høj grad om boligerne kan være attraktive i indretning, faciliteter, energiforbrug mv. Der lægges vægt på arkitektonisk kvalitet af bygninger og friarealer, beliggenhed, energi- og miljøforhold, trafik og støjforhold mv. Der er også omtalt emner som kriminalitetsforebyggelse (tryghed), boliger for ældre og handicappede (elevatorbetjening), udvidelsesmuligheder, indeklima og nye køkkener og badeværelser mv.

Disse kvalitetsparametre blev prissat og sat i forhold til et givet omfang i form af 3 scenarier:

Et minimumscenarie som lige netop holder boligen i en god stand, dog med minimumsforbedringer af f.eks. badeforhold mv. Udgifterne anslås over 20 år at udgøre ca. 49 mia. kr.

Mellemscenariet - også benævnt som kvalitetsscenariet - medfører en mere omfattende fornyelse af klimaskærmen og friarealerne, der sættes ind med dæmpning af trafikstøj mv. i 20 % af boligerne, halvdelen af boligerne forudsættes at få nye køkkener og badeværelser og forbedret ventilation mv. Alt forudsættes udført i en god kvalitet og formålet er at hæve disse boligers standard en del over gennemsnittet. Udgifterne anslås over 20 år at udgøre ca. 102 mia. kr.

Det ”store” scenarie indebærer et betydeligt kvalitetsløft, idet der sker en mere omfattende forbedring af både flere boliger og af de enkelte boliger. Det vil i særlig grad medføre et højere byggeteknisk og arkitektonisk kvalitetsniveau på bygninger, friarealer og beboerfaciliteter, samt forbedringer af køkken/bad og indeklima. Flere små boliger sammenlægges og/eller der skabes muligheder for udvidelser. Der tages hensyn til, at mange nye behov fortsat vil trænge sig på, bl.a. muligheder for hjemmearbejde, hvilket stiller nye krav til fleksible muligheder for boligens indretning. Boliger i dette scenarie og med et stærkt forøget kvalitetsniveau vil kunne være attraktive f.eks. for midaldrende, som vil skifte bolig før den 3. alder indtræder. Udgifterne er anslås over 20 år at udgøre ca. 135 mia. kr.

Rapporten giver således inspiration i forbindelse med opgørelse af et renoveringsbehov, fastlæggelse af indhold mv. af de nævnte kvalitetsparametre, omfang og kvalitetsniveau. Rapporten er fornyet i 2006 og 2014.

På baggrund af den stedfundne udvikling og de udfordringer sektoren står overfor, anses det for afgørende at udvikle de almene boliger i takt med den øvrige samfundsudvikling. Dette er især beskrevet i de indledende afsnit i publikationen ”Nye udfordringer for det almene boligbyggeri” (særskilt udsendt). Publikationen er udarbejdet 2014 og redigeret af Arkitema med bidrag fra AE-raadet.

Den nye undersøgelse følger principielt den samme systematik som i de to første undersøgelser. I beskrivelsen af udvalgte afdelinger i de forskellige tidsperioder er der her lagt mere vægt på at beskrive, hvilke udfordringer konkrete bebyggelser står overfor og hvilke indsatsområder (tiltag), som er relevante netop i de pågældende boligområder. De 15 eksempler udgør en bred vifte af typiske afdelinger og anses for at være repræsentative.

De økonomiske beregninger er bygget på det samme datagrundlag som i de to første rapporter. Der opereres fortsat med en bred vifte af forslag til genopretning og mulige forbedringer, som i forskellige kombinationer kan opfylde de beskrevne mål. Det gælder bl.a. opretning af klimaskærmen, modernisering af køkken og bad, etablering af øget tilgængelighed (bl.a. elevatorbetjening), tilpasning af boligstørrelser (sammenlægninger mv.), forbedring af indeklima, fjernelse af miljøfremmede stoffer samt forbedring af udearealer mv. Dertil kommer en indsats for støjbekæmpelse i boligen, tryghedsskabende foranstaltninger, varetagelse af bevaringshensyn og arkitektonisk kvalitet af bygninger og byrum mv.

På baggrund af erfaringstal fra gennemførte renoveringer af ældre boligtyper (byfornyelse) og gennemførte investeringer vedrørende byggeskader mv. (statens og Landsbyggefondens støtteordninger) er der på baggrund af et omfattende datamateriale foretaget beregninger baseret på BBR-registret. For overskuelighedens skyld og fordi der er forskelle på bygningstyper i forskellige årgange er der sket en opdeling af bygningsmassen i 4 tidsmæssigt sammenhængende grupper. For de 3 nyeste grupper er der foretaget beregninger over typiske investeringer som kendetegner gruppen for så vidt angår henholdsvis etageboliger og tæt/lave boliger. Efter justeringer af de forudsatte investeringer ender det samlede investeringsomfang nu på 169 mia. kr. over en 20 års periode, svarende til cirka 8½ mia. kr. pr. år eller ca. 17.700 kr. pr. bolig pr. år, hvilket er på linje med renoveringsudgifterne i private ejerboliger.

Finansieringen af renoveringsbehovet behandles ikke i analysen, men i den sidste 5 års periode har renoveringsstøtteordningen gennemsnitligt kunne give tilsagn om støttede lån for ca. 5½ mia. kr. pr. år, mens knap 3 mia. kr. pr. år er ustøttede arbejder.

Støtte til innovation

Efter en bestemmelse i almenboliglovens § 91 B har Landsbyggefonden 2007 - 2010 kunnet yde støtte til fremme af innovation i byggeriet.

Støtten kunne alene ydes i form af tilskud, som kan dække de merudgifter, der er forbundet med planlægning, gennemførelse og rapportering af forsøg- og udviklingsprojekter.

Støtten kunne alene ydes til almene boliger, herunder ældreboliger ejes af en kommune, en region eller en selvejende institution og ungdomsboliger ejet af en selvejende institution. Friplejeboliger er ikke omfattet.

Tilskud blev ydet i årene 2007-2010, men midlerne var begrænsede (4 x 5 mio. kr.).

Der er i 2000 skabt mulighed for støtte fra Landsbyggefonden til frikøb af hjemfaldsklausuler, som påhviler eksisterende alment byggeri.

Hensigten med loven er at give kommunalbestyrelserne og boligorganisationernes øverste myndighed mulighed for at indgå aftaler om frikøb af ejendomme, hvorpå der er tinglyst tilbagekøbsklausuler. Loven indebærer endvidere, at der for fremtiden ikke er mulighed for, at ejere af alment byggeri kan erhverve ejendomme eller opføre byggeri på ejendomme, hvorpå der er tinglyst tilbagekøbsklausul, ligesom det heller ikke vil være muligt at omdanne sådanne ejendomme til almene ejendomme.

I mere end 100 år har en række kommuner – især Københavns Kommune – ved kommunale grundsalg til både private ejere og almene boligorganisationer som fast praksis betinget sig en tilbagekøbsklausul, hvorefter kommunen efter en periode (normalt 70-100 år) har ret til at tilbagekøbe ejendommen. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, i en række tilfælde med tillæg af bygningserstatning.

Loven indebærer, at der er mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan yde tilskud til de almene boligafdelinger, at boligorganisationen kan bidrage økonomisk til frikøb, at de enkelte afdelinger kan optage rentetilpasningslån, at kommunalbestyrelsen kan stille garanti for lånene, at Landsbyggefonden kan yde en nærmere angivet støtte i form af lån til boligorganisationerne, at boligorganisationerne får adgang til via dispositionsfonden at tilbagebetale disse lån, samt at staten yder lån til Landsbyggefonden i nødvendig omfang.

Det er boligorganisationens øverste myndighed, der kan indgå aftale med en kommunalbestyrelse om frikøb af en afdeling, hvorpå der er tinglyst en kommunal tilbagekøbsklausul. Det er således også øverste myndighed, der træffer beslutning om den nødvendige låneoptagelse og dermed om den lejeforhøjelse, der er nødvendig for at finansiere frikøbet.

Frikøbsprisen fastsættes efter aftale med de enkelte boligorganisationer og kommunalbestyrelsen. Der er indført en hjemmel for kommunen til at reducere frikøbssummen eller til at undlade at kræve betaling for ophævelsen af klausulen. Baggrunden herfor er boligsociale hensyn og det forhold, at der er ydet offentlig støtte til etablering og drift af de pågældende almene boligafdelinger.

Det er en forudsætning for indgåelse af en aftale om frikøb, at boligorganisationen medvirker økonomisk i finansieringen af frikøbet. Boligorganisationen skal bidrage med midler fra egenkapitalen. Da det vil være forskelligt fra boligorganisation til boligorganisation, hvor stor en del af egenkapitalen, der ud fra en samlet vurdering vil kunne indgå i finansieringen af frikøbet, fastsættes omfanget individuelt efter aftale med

Landsbyggefonden, idet der tages hensyn til de opgaver og forpligtelser i øvrigt, der involverer midler fra den pågældende boligorganisations egenkapital. Til finansiering af den resterende del af frikøbsprisen kan de berørte afdelinger optage realkreditlån med en maksimal løbetid på 35 år med pant i de pågældende afdelinger. Kommunalbestyrelsen kan garantere for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi.

Landsbyggefonden har med ministerens godkendelse fastsat et regulativ for hjemfaldsafløsning.

Støttemidler

Frikøbsaftaler skal finansieres af sektoren selv via aktivering af boligorganisationernes egenkapital og gennem lejeforhøjelse som følge af de optagne realkreditlån.

Udviklingen i egenkapitalen, herunder især de forventede indbetalinger til dispositionsfondene fra udamortiserede lån i de berørte boligorganisationer, vurderes ikke løbende at kunne sikre et rimeligt lejeniveau efter frikøbet. I det omfang dette er tilfældet, kan Landsbyggefonden efter ansøgning fra den pågældende boligorganisation yde støtte i form af lån til boligorganisationen til delvis betaling af ydelserne på de realkreditlån, der optages i de berørte afdelinger.

Landsbyggefonden kan efter ansøgning fra boligorganisationen yde 3 former for lån:

• Landsbyggefonden kan yde løbende ydelsesstøtte til den del af ydelsen på lånet, der ligger ud over en maksimal beboerbetaling, der fastsættes af Landsbyggefonden. Ligger ydelsen på lånet under den maksimalt fastsatte beboerbetaling, yder Landsbyggefonden som udgangspunkt ikke ydelsesstøtte.
• Landsbyggefonden kan i en kortere overgangsperiode yde et driftsbidrag, således at den endelige lejeforhøjelse ikke pålægges lejerne fuldt ud det første år. Driftsbidrag gives dermed over flere år til en gradvis opregulering af lejen til den maksimale beboerbetaling.
• Der er mulighed for, at Landsbyggefonden herudover kan yde et særligt driftsbidrag til ekstra lejenedsættelse i afdelinger med så væsentlige økonomiske problemer som følge af frikøbet, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførelse. Det understreges, at det særlige driftsbidrag alene kan ydes med henblik på at modvirke følgerne af frikøbet i de berørte boligafdelinger. Bidraget ydes som lån fra Landsbyggefonden til boligorganisationen.

Støtte og bidrag ydes som lån fra Landsbyggefonden til den pågældende boligorganisation og skal tilbagebetales og forrentes af boligorganisationen efter vilkår, der fastsættes af Landsbyggefonden med by- og boligministerens godkendelse. Lånet forudsættes forrentet med en rente, der sikre udgiftsneutralitet for fonden, og afvikles i takt med, at boligorganisationen får midler hertil.

Hvis indbetalingerne fra de berørte boligorganisationer ikke er tilstrækkelige til at dække Landsbyggefondens behov for midler til udlån, er det i loven fastsat, at staten har mulighed for i nødvendigt omfang at yde lån til dækning af fondens udgifter til ydelsesstøtte, driftsbidrag og særlig driftsbidrag. Lånet forudsættes forrentet med en rente, der sikrer udgiftsneutralitet for staten.

Det er en forudsætning i den københavnske aftale, at staten i nødvendigt omfang yder Landsbyggefonden statslån til dækning af fondens nettoudlæg til ydelsesstøtte og driftsbidrag. Til finansiering af det særlige driftsbidrag er det herudover forudsat i aftalen, at der ydes statslån inden for en ramme på 60 mill. kr. Det forudsættes, at statslånet påbegyndes afviklet i takt med, at Landsbyggefonden tilbagebetales fra de berørte boligorganisationer. Fra den 1. januar 2010 påbegynder landsdispositionsfonden af egne midler tilbagebetaling af restgæld, således at fondens lån vil være fuldt tilbagebetalt incl. påløbne renter inden den 1. januar 2015.

1994 – Lov:

Loven indebar i hovedtræk, at der kunne gives støtte til afdelinger, hvor der på baggrund af en samlet vurdering af afdelingens forhold er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af boligtager med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer.

Støtten er givet i form af:

• Reduktion af en afdelings kapitalydelser ved omprioritering indtil 10 mia. kr. af indestående nominallån og/eller IS 20-indekslån til nye 30 årige nominallån med løbende statslig ydelsessikring.
• Supplerende støtte i form af en løbende huslejesikring betalt af Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden) og staten. Statens andel må ikke overstige 20 mill. kr. pr. år. Huslejesikringen aftrappes efter en særlig ordning.

Herudover er de gældende driftsstøttebestemmelser udnyttet, idet der har været behov for yderligere supplerende støtte. Det er bl. a. sket ved anvendelse af den såkaldte 5-delings ordning med hensyn til kapitaltilførsel som følge af driftstab o.lign.

2000 – Lov:

Ændringen af almenboligloven indgår i regeringens samlede handlingsplan for bedre integration og er en del af en samlet vifte over redskaber i by- og boligpolitikken, som kan anvendes til løsning af by- og boligsociale problemer, bl.a. med henblik på at forbedre forholdene i socialt belastede områder og undgå sociale parallelsamfund. Som led i bestræbelserne på at skabe en mere afbalanceret beboersammensætning i almene boligområder er der etableret mulighed for at yde en særlig støtte til disse områder, således at pris og kvalitet bringes i bedre overensstemmelse med henblik på at øge områdernes konkurrenceevne og dermed mulighed for at kunne tiltrække bredere grupper af beboere.

Der er åbnet mulighed for en samlet lettelse på 220 mill. kr. årligt, dels ved at kunne forlænge løbetiden på eksisterende lån for derved at mindske kapitaludgifterne, dels ved at Landsbyggefonden kan yde særlig driftsstøtte. Den samlede støtte kan anvendes til lejenedsættelse, fysisk renovering og andre særlige foranstaltninger.

Der er ved lovændringen endvidere vedtaget en ændring af udlejningsreglerne, der giver et nyt instrument til at løse boligsociale problemer og sikre en mere afbalanceret beboersammensætning i det almene byggeri. En kommune og en boligorganisation kan aftale udlejning efter særlige kriterier. Ved en kombination af nye regler om fleksibel udlejning og de eksisterende regler om kommunal anvisningsret er der mulighed for en mere helhedsorienteret udlejningspolitik i de almene boligområder.

Støtten gives i form af:

• Omprioritering - inden for samlet årlig ydelsesreduktion på 80 mill. kr. – af indestående nominallån med rentesikrings- eller ydelsessikringstilskud til nye 30 årige rentetilpasningslån med løbende statslig ydelsesstøtte. Beboerbetalingen nedsættes med forskellen mellem ydelsen på det indfriede lån og ydelsen på det lån, der optages.
• Supplerende støtte i form af løbende huslejebidrag betalt af Landsbyggefonden (landsdispositionsfonden) med ca. 48% og staten med ca. 52% i perioden 2001-2003. Fra 2004 betaler fonden udgiften 100%. Huslejebidragene aftrappes efter særlig ordning.

Lettelserne fortsætter udover 2004, men aftrappes efter de herom gældende regler. Herudover kan de gældende driftsstøttebestemmelser udnyttes, idet det antages, at der vil være behov for yderligere supplerende støtte.

Garantiordningen trådte i kraft pr. 15. juni 1984, og den dækker et hvert tab på almene boligafdelingers midler, som almene boligorganisationer har i forvaltning. Motiveringen er, at en afdelings beboere skal være sikrede mod tab i enhver situation, også selv om organisationens ledelse ikke har overholdt udlånsbestemmelserne eller på anden måde har disponeret uforsvarligt over afdelingens midler. Fondens dækning af en afdelings tab betragtes som udlæg for organisationen og kan, når organisationens økonomi tillader det, blive krævet tilbagebetalt med tillæg af renter.

I 1988 blev garantiordningen ændret, således at fælles anbringelse af likvide midler fra flere godkendte almene boligorganisationer nu kan anmeldes til Landsbyggefonden. Der forudsættes indsendelse af ekstra regnskabsmateriale attesteret af revisor. Dette skal ske med henblik på at begrænse risikoen for, at krav mod en boligorganisation på grund af unøjagtigheder i bogføringen kan overføres til andre af de samarbejdende boligorganisationer.

I 1999 er reglerne for garantiordningen ændret, således at kapitalplacering i investeringsforeninger (specialforeninger) kan anmeldes til fonden, jf. krav herom i driftsbekendtgørelsen.

Folketinget har vedtaget lov om friplejeboliger. Loven er trådt i kraft d. 1. februar 2007. Loven udbygger den øgede valgfrihed for borgeren på plejeboligområdet, som blev indført med det frie valg af plejeboliger over kommunegrænser pr. 1. juli 2002. Loven fastsætter rammer for frit valg for borgeren mellem kommunale og private plejeboliger uden for den kommunale boligforsyning. Samtidig gives fonde, herunder selvejende institutioner, og andre private leverandører adgang til at etablere og drive friplejeboliger i konkurrence med de kommunale plejeboligtilbud. Landsbyggefonden pålægges en række opgaver i forhold til friplejeboligerne, f.eks. indbetalinger ved udamortisering, særlig driftsstøtte og provenu/underskud ved afhændelse. Der er en årlig ramme på etablering af 500 friplejeboliger.