Landsdispositionsfonden

Lovgivning

Siden 1. januar 2000 har en andel af indbetalinger til boligorganisationens dispositionsfond ved udamortisering af lån fra en afdelings oprindelige finansiering skulle videreindbetales til Landsbyggefonden (landsdispositionsfonden).

De nye regler om indbetalingerne vedrørende udamortiserede lån betyder, at Landsbyggefonden har udarbejdet et regulativ, om indberetning fra de enkelte boligorganisationer og deres afdelinger. Det registreres, hvornår hvilke lån udløber, og hvilken forpligtelse det medfører for boligorganisationerne til at indbetale til fonden.

Forpligtigelsen omfatter alle indbetalinger på udamortiserede lån efter 1. januar 2000, uanset hvornår lånene er udamortiserede. Den gælder altså også lån, som er udamortiseret før år 2000.

Pligten til at indbetale til Landsbyggefonden gælder også for almene ældreboliger ejet af en kommune, en region eller en selvejende institution. Til gengæld er de også blevet omfattet af Landsbyggefondens dækning i forhold til eventuelle opståede problemer (særlig driftsstøtte).

Regler

I medfør af almenboligloven har Landsbyggefonden fastsat et regulativ om indbetalinger til landsdispositionsfonden fra almene boligafdelinger, selvejende ældreboliginstitutioner samt kommunale ældreboliger. Regulativet omhandler beboerbetaling/låneydelse vedrørende den oprindelige finansiering, hvor halvdelen (2000-2007) og 2/3 (2008-) af de likvide midler som fremkommer ved udamortisering, skal videreindbetales til Landsbyggefonden.

Registrering og indberetning

Den enkelte almene boligorganisation, selvejende ældreboliginstitution, kommune eller region, er selv ansvarlig for korrekt selvangivelse af lån, som udamortiseres. Fra realkreditinstitutterne og økonomistyrelsen får Landsbyggefonden oplysninger til rådighed, som kan støtte boligorganisationernes, institutionernes og kommunernes indberetning til fonden. Fonden påtager sig dog ikke ansvaret for rigtigheden af en indberetning. Dette ansvar påhviler boligorganisationen, institutionen eller kommunen. Indberetningen attesteres i øvrigt af henholdsvis boligorganisationens, institutionens eller kommunens revision. Der foretages indberetning til fonden for en bebyggelse, hvis bebyggelsen inden for resten af pågældende eller de følgende 5 år forventer udamortisering af lån vedrørende den oprindelige finansiering. Der opfordres dog til, at der indberettes for alle afdelinger.

Boligafdelinger (almene boligorganisationer) etableret med støtte efter sanerings- og byfornyelseslove eller uden offentlig støtte skulle indberette efter samme regler som byggeri støttet efter nybyggerireglerne.

Indbetalingspligten omfatter kun nettokapitaludgiften (beboerbetalingen) ved udamortiseringen af et lån.

Statens Administration og/eller Landsbyggefonden nedsætter ved udamortisering af rentesikringsbærende lån statens rentesikringstilskud ekstraordinært svarende til ydelsen på de(t) udamortiserede lån. Der fremkommer således ikke nødvendigvis likvide midler ved en sådan udamortisering og der skal derfor ikke indbetales til boligorganisationens dispositionsfond/landsdispositionsfonden. Først når rentesikringen er tilstrækkeligt aftrappet, vil udamortisering af lån medføre indbetaling til boligorganisationens dispositionsfond/landsdispositionsfonden. Ministeriet har i flere omgange gennemført en konvertering af nominallån til rentetilpasningslån. Beboerbetalingen reguleres efter hidtidige regler, dog maksimalt til den laveste af enten ydelsen på det indfriede lån eller den ydelse, der på konverteringstidspunktet kan beregnes på et tilsvarende fastforrentet nominallån. For lån med støtte efter 1994-omprioriteringsloven gælder særlige regler.

Lån vedrørende den oprindelige finansiering omfatter realkreditlån (beregnet efter sidste lånekonvertering), banklån, pantebrevslån, statslån, grundkapitallån, A-lån fra Landsbyggefonden o. lign.

Der er ikke indbetalingspligt vedrørende realkreditlån m.v. optaget til finansiering af forbedringsarbejder, byggeskaderenovering m.v., men de indberettes af hensyn til opbygning af låneregistreret og sammenligning med modtagne oplysninger fra Statens Administration og realkreditinstitutterne.

Indbetalingspligten omfatter alene lån optaget til finansiering af anskaffelsessummen. Den oprindelige anskaffelsessum skal kun tillægges yderligere beløb ved til- og påbygninger samt andre arbejder, der kan finansieres som nybyggeri. Anlægssummen for nybyggeriet tillægges anskaffelsessummen og lån optaget til finansiering heraf posteres på afdelingens balance (almene boligorganisationer). Beboerbetalingen på nye lån vil således ved udamortisering være omfattet af indbetalingspligten.

Indbetaling

Landsbyggefonden har indlæst de meddelte låneoplysninger m.v. i et elektronisk låneregister. Stikprøvevis er et antal indberetninger gennemgået og modtagne støtteoplysninger brugt til at opklare eventuelle misforståelser m.m.

Fonden angiver ved udsendelse af den årlige anmodning om indberetning de allerede registrerede oplysninger om udamortiserede lån m.v., således at det kun er eventuelle korrektioner og nye udamortiseringer, der i praksis skal registreres af boligorganisationerne.

Indbetaling sker i fire rater svarende til opkrævningstidspunkterne for de pligtmæssige bidrag.

Med hensyn til fritagelse for indbetalingspligten er det muligt for Landsbyggefonden at videreføre en fritagelse for hele indbetalingen til dispositionsfonden, hvis kommunalbestyrelsen har meddelt denne fritagelse før d. 20. oktober 1998. Sådanne fritagelser er f.eks. meddelt i alle landsdispositionsfondssager i perioden 1989-1998.

Efter lovændringens ikrafttræden og ændring af driftsbekendtgørelsen pr. 1. januar 1999 kan Landsbyggefonden efter indstilling fra kommunalbestyrelsen alene meddele fritagelse for den del af dispositionsfondsindbetalingerne, som ikke skal videreindbetales til landsdispositionsfonden, d.v.s. 1/2 (2000-2007) og 1/3 (2008-). Beliggenhedskommunen kan dog uden Landsbyggefondens medvirken fritage vedrørende selvstændige institutionsafdelinger. Der indbetales ikke til Landsbyggefonden vedrørende selvstændige erhvervs- og institutionsafdelinger samt sideaktivitetsafdelinger. Lån vedrørende erhvervsarealer i boligafdelinger er omfattet af indbetalingspligten til Landsbyggefonden.

Der er fritagelse for afvikling af “den 5. terminsydelse”, som er opstået i et antal afdelinger, hvor der er gennemført påbudt konvertering af realkreditlån. Indtil 1994 var der ikke periodiseringskrav vedrørende kapitaludgifter. Der kunne bogføres efter forfaldstidspunkter. I 1994 blev kravet om periodisering af kapitaludgifter gennemført i driftsbekendtgørelsen, dog således at eksisterende tilfælde af bogføring efter forfaldstidspunkt kunne videreføres indtil 2009. Uanset om man på nuværende tidspunkt har afviklet den 5. termin eller ej, giver manglende periodisering ved tvangskonverteringerne adgang til udskydelse af indbetalingspligten med et kvartal.

Hvis en boligafdeling har en lånefinansiering, som afviger væsentligt i forhold til byggeri opført på samme tidspunkt med hensyn til lånenes løbetid og forrentning m.v., kan Landsbyggefonden fastsætte en normalfinansiering for bebyggelsen på grundlag af den finansieringsordning, som var gældende for støttet byggeri på opførelsestidspunktet. Denne bestemmelse kan f.eks. have betydning for boligafdelinger (almene boligorganisationer), der er opført uden offentlig støtte.

Særlige forhold

Almene boligorganisationer med boligafdelinger støttet efter 1985-, 1994- og 2000-omprioriteringslovene skal være opmærksom på de særlige bestemmelser, der er gældende for disse bebyggelser.

Ved hel eller delvis afståelse af (f.eks. erhvervsarealer i) boligafdelinger tilhørende almene boligorganisationer skal afdelingens kreditorer primært inddækkes af provenuet. Overskydende beløb overføres til boligorganisationen efter gældende bestemmelser. Ved afståelsen reduceres normalt fremtidige indbetalinger til Landsbyggefonden. Fonden vil derfor beregne en kapitaliseret nutidsværdi af disse indbetalinger i ejendommens restlevetid og anmelde et krav i nettoprovenuet efter afståelsen.

Anvendes provenuet til nedbringelse af statslån eller statsgaranterede lån kan boligafdelingens låneydelser blive nedbragt så meget, at der opstår løbende likvide midler ved den ekstraordinære udamortisering af lån selv efter modregning af den bortfaldne huslejeindtægt ved afståelsen (af f.eks. erhvervsarealer). I denne situation skal der løbende foretages videreindbetaling af halvdelen af de fremkomne likvide midler til landsdispositionsfonden.

Landsdispositionsfonden er en lovbestemt konto i Landsbyggefondens bogholderi.

Landsbyggefonden kan yde støtte som lån eller tilskud til almene boligafdelinger, hvor der er konstateret så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførelse.

Landsbyggefonden overfører hvert år halvdelen af indbetalingerne til den fælles moderniseringsfond til en landsdispositionsfond. Der tilskrives renter svarende til diskontoen.

Landsbyggefonden kan af midlerne fra landsdispositionsfonden, give tilsagn om udligning af opsamlede underskud m.m. og andre nødvendige foranstaltninger.

Støtten ydes som lån eller tilskud efter fondens nærmere bestemmelse.

Landsbyggefonden kan gøre støtten betinget af, at boligorganisationen og et eventuelt forretningsførerselskab eller et andelsselskab i videst muligt omfang medvirker til en genopretning af den pågældende afdelings økonomi.

Fonden kan herunder stille krav om, at boligorganisationen anvender eventuelle midler - f.eks. trækningsretten - til sådanne ombygninger m.v. i afdelingen, at disse svarer til en tredjedel af fondens støtte til fysiske investeringer i afdelingen.

Lånet kan henstå rente- og afdragsfrit uden tidsbegrænsning. Lånet kan dog forlanges forrentet og afdraget efter fondens bestemmelser, såfremt afdelingens økonomi forbedres.

Der er opnået en forståelse med realkreditinstitutterne om deres fortsatte medvirken i driftsstøtten på et akkordmæssigt grundlag. De enkelte institutter tager hver for sig stilling til eventuel medvirken i en konkret sag. På grundlag af denne aftale er fordelingsmodellen ved kapitaltilførsel således:

Herudover kan forudsættes bidrag fra egen trækningsret og fælles puljemidler i Landsdispositionsfonden.

Reglerne for kapitaltilførsel fra Landsdispositionsfonden m.fl. baseres på en samlet vurdering af afdelingens situation og behovet for renoveringsudgifter, beboeraktiviteter, udlejningsinitiativer m.v. Forslag til driftsstøtten beregnes herefter ved en tilbageregning for at sikre afdelingens økonomi og huslejeniveau på et acceptabelt niveau. Driftsstøtten har ikke mulighed for generelt at forskyde huslejeniveauet. Der søges en balance mellem omkostningslejen - efter eventuel renovering - og den markedsbestemte maximumsleje for det pågældende byggeri.

Landsbyggefonden har særlig hjemmel i almenboligloven til at forudsætte kommunens deltagelse i driftsstøtten, hvilket ikke har været fraveget i noget tilfælde. Tilsvarende bestemmelser gælder over for de implicerede boligorganisationer, forudsat at der er disponibel egenkapital e.lign. til rådighed.

Det bemærkes, at sagsbehandlingen vedrørende landsdispositionsfonden foregår ved indstilling til samarbejdsparterne i den særlige driftsstøtte (boligorganisationen, realkreditinstitutterne og beliggenhedskommunen).

Tidsforløbet i hver enkelt sag afhænger i høj grad af lokale forhold. Det samlede projekt skal eventuelt i flere omgange forelægges for afdelingsmødet (beboermødet) og kommunalbestyrelsen.

Tomgang og tilpasning

Udlejningsvanskelighederne er betydelige, 3.309 boliger i tomgang pr. 1. januar 2014. Heraf er 2.376 tomme boliger beliggende i 38 regionalt vanskeligt stillede kommuner. Den økonomiske krise og den demografiske udvikling skaber i disse år behov for et større antal driftsstøttesager. På grundlag af analyser af den lokale boligefterspørgsel forsøger fonden sammen med de berørte boligorganisationer og kommuner at tilpasse disse boligafdelinger til efterspørgslen. Det kan f.eks. være ved etablering af tilgængelighed, ombygninger, herunder til særlige grupper, omdannelse af boligarealer til erhverv mv. Hvis der ikke længere er boligbehov i et område, søges problemramte almene boliger afhændet/nedrevet. Løbende ansøgning I 2011 – 14 er der etableret løbende ansøgning også vedrørende de boligsociale aktivitetsmidler og huslejestøtte-midlerne. Endvidere er der afsat infrastrukturmidler i de særligt udsatte boligområder, tilskudsramme 150 mio. kr. pr. år 2011 – 16 og 500 mio. kr. til fondens andele vedrørende kapitaltilførsel mv. i forbindelse med nedrivninger i udsatte boligområder. Evaluering, vidensopsamling og erfaarbejde/læringsnetværk Lærings- og udviklingsnetværket i foreningen ”AlmenNet” samt evalueringen og erfa-arbejdet i ”Boligsocialnet” er fortsat med fondens støtte i 2013, udvidet rapportering af målopfyldelsen i de boligsociale projekter er indført, ligesom ”Center for Boligsocial Udvikling” med ministeriets og fondens støtte gennemfører vidensopsamling, udvikling af effektmålingsmetoder, rådgivning og processtøtte. Den centrale støtte til de mange udfordringer i lokalområderne er hermed ændret i den nye boligforligsperiode 2011 - 2014. Der er betydelige udfordringer i opnåelsen af de opstillede mål og fokuseringen af indsatsen må ske på områder, hvor der er erfaring for nytteværdi. Kapitaltilførsel, 5-delingsordningen Særlig driftsstøtte i form af kapitaltilførsel til problemramte afdelinger sker som nævnt i henhold til gældende regler for landsdispositionsfonden m.fl., jf. § 92, § 96 og § 97 i almenboligloven. Fonden har gennem årene søgt at fastholde flere parter om den nødvendige driftsstøtte. Udover 5-delingsordningen kan der forudsættes bidrag fra egen trækningsret og fælles puljemidler i landsdispositionsfonden.

Støttebehov

Reglerne for kapitaltilførsel fra landsdispositionsfonden m.fl. forudsætter en samlet vurdering af afdelingens situation og behovet for renoveringsudgifter, beboeraktiviteter, udlejningsinitiativer mv. Kommunal deltagelse og boligorganisationsbidrag Landsbyggefonden har særlig hjemmel i lov om almene boliger mv. til at forudsætte kommunens deltagelse i driftsstøtten, hvilket ikke har været fraveget i noget tilfælde. Tilsvarende bestemmelser gælder over for de implicerede boligorganisationer, forudsat at der er disponibel egenkapital eller lignende til rådighed. Sagsbehandlingen Antallet af sager, der er indstillede og reserverede omfatter ultimo 2013 171 afdelinger med 41.040 lejligheder - inkl. sager med tilbageholdte beløb.

Sagsbehandlingen vedrørende landsdispositionsfonden foregår ved indstilling til samarbejdsparterne i den særlige driftsstøtte - det vil sige boligorganisationen, realkreditinstitutterne og beliggenhedskommunen.

Tidsforløbet i hver enkelt sag afhænger i høj grad af lokale forhold. Det samlede projekt skal eventuelt i flere omgange forelægges for afdelingsmødet (beboermødet) og kommunalbestyrelsen. Nedrivning og omdannelse Der er lokalt ønsker om nedrivning af alment byggeri. Der skal i en sådan situation opstilles forskellige alternativer til belysning af det samfundsøkonomisk rigtige valg og eventuelle bypolitiske hensyn. I regi af kapitaltilførselsordningen har fonden 500 mio. kr. til rådighed i forbindelse med finansiering i udsatte boligområder af arealsalg, indfrielse af lån og neutralisering af låneydelser renoveringsstøtte vedrørende nedrivning mv., Fonden bidrager til opstilling af de fornødne alternativer inden boligorganisationen træffer sit valg og sagen forelægges for beliggenhedskommunen samt Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til godkendelse. Udlejningsvanskeligheder har især regionalt fremmet overvejelser om delvise nedrivninger i situationer, hvor renovering er nødvendig. Hvis der ikke er behov for konkrete almene boligbebyggelser, søges de afhændet med beliggenhedskommunens og ministeriets godkendelse. I driftsstøttesager i udsatte boligområder arbejdes der med omdannelse af boligarealer til erhvervslejemål for at åbne bebyggelserne op over for resten af byområdet.

Dispositionsfondsmidler I flere af de største af ovennævnte sager har det udover kapitaltilførsel været nødvendigt at forudsætte løbende driftsstøtte fra de pågældende boligorganisationers dispositionsfonde. I det omfang denne driftsstøtte i en periode overstiger midlerne i boligorganisationens dispositionsfond efter nærmere fastsat beregning dækkes manko ved driftslån fra landsdispositionsfonden.

Ventetid Nye sager skønnes p.t. at skulle vente i en kø i mindst 5 år på grund af begrænsede midler og ansøgningsmassens størrelse mv. Der er udsendes meddelelse til hver enkelt ansøgende boligafdeling om forventet sagsbehandlingstidspunkt og eventuelt afsat beløb til fondens andel af kapitaltilførsel og investeringstilskud.

Digitalt sagsbehandlingssystem

Driftsstøtteportal 1. januar 2012 tog fonden en ny IT-platform i brug. Den nye platform skal anvendes i boligorganisationernes kommunikation med fonden, når der søges om driftsstøtte for såvel igangværende som nye ansøgninger om renoveringsstøtte, boligsocial indsats, huslejestøtte, kapitaltilførsel og fritagelser.

Formålet med den nye platform er:

• At digitalisere den skriftlige kommunikation imellem ansøger, Landsbyggefoden og øvrige parter.
• At gøre det enkelt for brugerne at følge sagsforløb og fremdrift i sagerne.
• At give mulighed for enkelt at få overblik over status og nøgletal i sager i den enkelte organisation eller kommune.
• At genbruge data fra fondens øvrige indberetningssystemer og dermed lette ansøgerne og højne kvaliteten af de anvendte data.

Foruden boligorganisationerne har kommunerne, revisorerne samt realkreditinstitutterne adgang til det nye system for at kunne følge alle igangværende sager.

Adgang til systemet sker via anvendelsen af digital signatur/NemID.

Sager påbegyndt før 2012 Sideløbende med udviklingen iværksatte fonden indscanning af dokumenter vedrørende igangværende sager. I overensstemmelse med retningslinier fra Statens Arkiver er den hidtil delvist analoge administration af landsdispositionsfondssagerne derfor afsluttet med udgangen af 2011.

Sager, som ikke er gennemført ved afslutningen af 2011 og som stadig har et driftsstøttebehov, er således blevet bedt om digitalt at ansøge på ny. Fonden har noteret hver sags historik og under respekt af trangs-kriteriet også sagens anciennitet. Hermed kan alle ansøgninger overføres til den digitale sagsbehandling med aktuelle data. Fonden vil dog fortsat have begrænsede midler til rådighed for den særlige driftsstøtte.

Reguleringskonti Der er vedtaget generelle fælles retningslinjer for de såkaldte reguleringskonti i de forskellige former for driftsstøttesager. På reguleringskontiene bogføres opsamlede beløb bl.a. på grund af eventuel tidsforskydning mellem tilsagnstidspunkt og låneoptagelse mv.

Pr. 1. januar 2003 er den fælles moderniseringsfond og landsdispositionsfonden sammenlagt og videreføres alene som landsdispositionsfonden, en lovbestemt konto i Landsbyggefondens regnskab.